"Lindva"

POSLOVNI NAČRT

 

„HIŠA BREZ IMENA“

Glavna ulica, Lendava

 

Lendava, april 2017

 

KAZALO VSEBINE POSLOVNEGA NAČRTA

1. POVZETEK POSLOVNEGA NAČRTA4

2.OPREDELITEV DEJAVNOSTI, ORGANIZACIJSKA OBLIKA, PRODUKTI IN STORITVE6

2.1   OPREDELITEV DEJAVNOSTI6

2.2   NOSILCI DEJAVNOSTI – ORGANIZACIJSKA OBLIKA6

2.2.1 Javno-zasebno partnerstvo7

2.2.2 Kooperacija7

2.2.3 Zadruga7

2.2.4 Muzejska dejavnost8

2.2.5 Dejavnosti8

2.3  PRODUKTI IN STORITVE8

2.3.1Etaža I. - kletni prostori (prostor št. 11) 8

2.3.2Etaža II. - dvoriščni prostori (prostor št. 1,2,3,4,5,6, 13,14,14A,15,16,23,24)9

2.3.3Etaža III. - 1. nadstropje12

2.3.4Etaža IV. – mansarda14

3.RAZISKAVA IN ANALIZA TRGA15

3.1  KUPCI15

3.1.1domače lokalno prebivalstvo15

3.1.2Občasni prebivalci Lendave in okolice15

3.1.3Turisti iz turističnih destinacij16

3.1.4Organizirani prehodni obiskovalci v sklopu turističnih angažmajev, sindikalnih izletov, kulturnih ali športnih prireditev in podobno16

3.1.5Naključni obiskovalci kot so popotniki, kolesarji, športniki, individualni gostje...16

3.1.6Externi kupci16

3.2VELIKOST TRGA IN TRŽNI TRENDI17

3.3    KONKURENCA18

3.4Trgovske verige18

3.5Individualni ponudniki19

3.6Tržnice20

3.7VSTOP NA TRG IN STRATEGIJA RASTI20

3.8OCENA TRŽNEGA DELEŽA IN PROJEKCIJA PRODAJE21

4.SWOT ANALIZA22

4.1„Hiša brez imena“22

4.2     Javno – zasebno partnerstvo (JZP)23

4.3     Zadruga in pogodbe o kooperaciji24

5.NAČRT TRŽENJA25

5.1Strategija trženja in določanje cen25

5.2Taktika prodaje26

5.3Oglaševanje in promocija27

6.MANAGEMENT28

6.1Organizacijska shema28

6.2Nagrajevanje, spodbude, pravice in omejitve31

6.3drugi deležniki, pravice in omejitve31

7.FINANČNI NAČRT IN EKONOMIKA POSLOVANJA31

7.1Profitni potencial in predpostavke finančnih projekcij31

7.2Predvidena bilanca stanja33

7.3predviden izkaz poslovnega izida35

7.4predviden izkaz denarnih tokov36

7.5Finančni kazalniki37

8.ANKETA IN PISMA O NAMERI37

9.PRILOGE IN VIRI39

 

 

1.   POVZETEK POSLOVNEGA NAČRTA

 

„Hiša brez imena“ predstavlja integriran poslovni model sodelovanja med lokalno skupnostjo in  deležniki - podjetniki, ki zaenkrat še nima primerjave v Sloveniji. Združuje, kar je najbolj pomembno, podjetniško miselnost in delovanje ter ustvarjanje prihodkov s proizvodno, kulturno, muzealno, turistično, edukativno in še bi lahko naštevali kakršno vse dejavnostjo, ki praviloma ni samozadostna na trgu. Oblike poslovnega sodelovanja v okviru zadruge, javno-zasebnega partnerstva, kooperacij in najemnih pogodb pod eno blagovno znamko in eno streho je lahko primer  dobre prakse, ki bo vreden posnemanja tudi v drugih lokalnih skupnostih. Še posebej je ta poanta važna na področju občine Lendave, ki zaradi multikulturnega značaja tako na narodnostnem kot na verskem področju rabi čim več povezovalnih elementov za ustvarjanje skupne prihodnosti, ki bo ljudi povezovala in ne ločevala. Prav ta objekt je lahko temeljni kamen za tovrstne izzive.

 

Osnovna dejavnost je podjetniška, kar pomeni ustvarjanje prihodkov za vse deležnike in partnerje pri projektu ne glede na kakšen način so vključeni v njega. Temelj vsem produktom je zdravje, dobro počutje, doživljaj izkustev in okusov, ki so avtohtoni in značilni za Pomursko regijo. Tem smernicam bo podrejena vsa dejavnost in s pomočjo oblikovanja blagovne znamke tudi prepoznavnost tako v regiji kot širše. Sodobna digitalizirana družba omogoča več kot dovolj možnosti za uspeh tovrstnega projekta posebej pri številnih obiskovalcih našega mesta in regije. Potencialu rasti turistične ponudbe in obiskov mora slediti ponudba avtohtonih produktov in storitev, ki bogatijo s svojo enkratnostjo  in ne le sledijo uniformiranim standardom množičnega turizma, ki ga lahko najdemo vsepovsod po Evropi.

 

Lendava in bližnja okolica nima organizirane ponudbe tovrstnih produktov ima pa razdrobljene pridelovalce, predelovalce in proizvajalce, ki so prepuščeni lastni iznajdljivosti, kako prodreti na trg. Le ta je omejen na prodajo na domu, sejme, direktno prodajo in redkokdaj v manjše privatne trgovske obrate. Kot tudi izhaja iz ankete, ki je priloga poslovnemu načrtu, se večina prebivalstva še zmeraj pretežno oskrbuje s prehrambenimi artikli  v trgovskih verigah, v manjšem deležu pri zasebnikih (kmetih) in le delno prideluje in predeluje produkte doma (vrtičkarji). Prav tako je celotna regija dežela termalnih kopališč, kjer povprečno na letni ravni na teden prenočuje pet tisoč turistov, ki prav iščejo avtohtone produkte, doživetja, ponudbo, ki bo obogatila njihovo bivanje in ustvarjala zgodbe, ki jih bodo lahko delili po vrnitvi domov.

 

Ponudba „Hiše brez imena“ združuje produkte  lokalno pridelane zmeraj sveže zelenjave in sadja, produkte najrazličnejše kulinarike,  doživetja njihove proizvodnje, vpogled v zgodovino, možnost sodelovanja in ustvarjanja skozi delavnice, avtentičen ambient in opremo zgradbe iz sredine 19. stoletja in kar je najbolj važno, konzumiranje in nakup. Na ta način postane cena, ki so jo pripravljeni plačati potrošniki drugotnega pomena. In to je glavna konkurenčna prednost, kateri klasični, betonski, uniformirani in enolično ceneno opremljeni trgovski centri ne morejo slediti. Prav na tej podlagi bo ustvarjena promocijska platforma usmerjena na turiste, ki bodo poleg lokalnega prebivalstva predstavljali glavno ciljno skupino odjemalcev. In prav ta skupina si najmanj želi zadovoljitve svojih potreb na enak način kot v domačem kraju.

 

Prepoznavnost in enotna blagovna znamka kot podlaga za njo sta razen kvalitetne in raznovrstne ponudbe temeljna za ekonomičnost in donosnost  dejavnosti in produktov. Pri tem je potrebno dati poudarek na design in sporočilnost embalaže, na design in sporočilnost opreme in jo uskladiti, v skladu s smernicami Zavoda za varovanje kulturne dediščine, obnovljeno zgradbo, ki že samo po sebi predstavlja design in sporočilnost naše dediščine iz 19. stoletja. K temu pripomorejo prav predpisani naravni materiali kot so les, kamen, materiali iz konoplje in lanu, glina, trstika... , ki so v današnjem času sinonim za zdravje in obnovljivost naravnih virov. K profitabilnosti ponudbe še dodatno prispeva direkten kontakt in preverljivost ponujenega med kupcem in ponudnikom v okviru dejavnosti, ki so predvidene v objektu. Tudi klasična trgovina v kombinaciji s samopostrežnim načinom postrežbe zahteva večplastno komunikacijo z kupci, kar je bistven element, ki vodi k odločitvam o nakupu. Klasični dejavniki pri nakupu kot so popusti, rabati, ugodnosti, nagradne igre in podobno v tem primeru ne igrajo odločilne vloge in so predvideni le kot dopolnitev pri odločitvah o nakupu.

 

Vodstveni team čaka že na začetku, še pred odprtjem objekta zahtevna naloga koordinacije vseh dejavnosti, oblikovanje širine in globine asortimenta, oblikovanje v sodelovanju z zunanjimi sodelavci blagovne znamke, sklepanje poslovnih povezav in pogodb z deležniki in zunanjimi ponudniki, oblikovanje pogojev in pravil poslovanja … kar zahteva formiranje kadra vsaj tri mesece pred uradno otvoritvijo objekta. Predvidena heterogena štiri članska ekipa, ki bo imela v rokah vse aspekte upravljanja in vodenja objekta bo sledila teamskemu duhu in enakopravnemu obravnavanju vseh deležnikov na vseh področjih delovanja in trženja. Prav v te namene bo potrebno nabaviti sodobno informacijsko in programsko podprto opremo, ki bo olajšala tako vodenje kot komuniciranje celotnega objekta.

 

2.OPREDELITEV DEJAVNOSTI, ORGANIZACIJSKA OBLIKA, PRODUKTI IN STORITVE

 

2.1   OPREDELITEV DEJAVNOSTI

Poslovni objekt, ki stoji na parcelnih številkah 4173/1, 4173/2 in 4173/3, k.o. Lendava in ga najdemo pod naslovom Glavna ulica 43 oz. Spodnja ulica št. 19  predstavlja zaokrožen kompleks treh stavb. Na severni strani meji na Glavno ulico, na zahodni na urejen stopniščni prehod iz Glavne na Spodnjo ulico in na južni strani na Spodnjo ulico, vendar do polovice dolžine stavbe, ki meji na Glavno ulico. Vzhodna stran je odprta na sosednjo parcelo (gostilna Kančal)  kjer je nekoč na meji potekal opečni zid, katerega ostanki so vidni še danes. Osrednji prostor zavzema dvorišče. Sam kompleks je pod spomeniškim varstvom in zaščiten vendar dovolj prostoren, reprezentativen in predvsem primeren za izvajanje trgovsko-storitvene dejavnosti z elementi butične proizvodnje in nadgradnjo muzealnih, kulturnih in umetniških produktov ter storitev predvsem v turistične namene.

Primeren naziv, ki bi zajemal vso paleto produktov in storitev kompleksa pod nazivom „Hiša brez imena“ je „trg“ oziroma „tržnica“. Trg kot prostor trgovanja, butične proizvodnje domačih produktov, druženja in predvsem ustvarjanja duhovnega prostora identitete in razvoja mesta ter predvsem kot temelj okrog katerega bo potekala revitalizacija mestnega jedra.

Klasična tržnica v obliki branjevk na stojnicah  je v osnovi preživeta oblika in zaradi vse bolj zahtevnih higienskih in ostalih pogojev poslovanja omejena glede produktov, ki jih je možno na ta način prodajati, vendar še zmeraj dovolj aktualna, da lahko dopolni in obogati ostalo ponudbo in predvidene dejavnosti. Zaradi tega je v te namene predviden le osrednji dvoriščni prostor z montažnimi – prenosnimi stojnicami z največ dvema tržničnima dnevoma na teden.

Poudarek je predvsem na dejavnostih, tako proizvodnih kot storitvenih, ki bi se vršile v posameznih delih kompleksa in odražajo enotno ponudbo raznolikih vsebin, ki pa vse sledijo zadovoljitvi vsakdanjih fizičnih potreb. Hkrati pa zahtevajo od udeleženca aktivnosti na ravni udejstvovanja in spoznavanja produktov in procesov, ki so potrebni za njihovo opredmetenje. Obiskovalce in predvsem odjemalce tržničnih produktov in storitev nikakor ne smemo obravnavati le kot potrošnike dobrin, temveč jih je potrebno umestiti kot del procesa doživljanja proizvodnje in konzumiranja produktov. Na ta način je cena produktov in storitev sekundarnega pomena, čeprav še zmeraj konkurenčna vendar nadgrajena z ugodjem, ki terja ponovitev. Posebej je potrebno poudariti, da vsa ponudba mora biti podrejena lokalnim posebnostim, ekološka, zdrava, edukativna in predvsem usmerjena v zadovoljevanje čim širše palete potreb, da lahko veže obiskovalca tako na prostor kot vsebino.

 

2.2   NOSILCI DEJAVNOSTI – ORGANIZACIJSKA OBLIKA

 

Kompleks „Hiša brez imena“ je v večinski lasti občine Lendava, razen dveh poslovnih prostorov, ki mejita na Glavno ulico  in sicer nekdanji prostor urarstva Štimac v izmeri 33.69 m, ki je v lasti g. Oswald Franca  in mu pripada še ustrezen kletni prostor v izmeri 15.62 m2  ter poslovni prostor zraven podhoda na dvorišče v izmeri 45.88 m2 v lasti g. Jaklovič Simone. Kot je razvidno iz priloženih pisem o nameri  je g. Oswald Franc pripravljen dati prostor v dolgoročni najem, medtem, ko je g. Jaklovič Simona v primeru realizacije projekta pripravljena odpreti modni butik in razširiti svojo poslovno dejavnost. Prav tako je pripravljena poslovni prostor dati v najem oziroma ga prodati v kolikor občina izkaže interes.

Ker je lastnik ostalih prostorov občina bo v nadaljevanju opredeljena kot glavni nosilec tako obnove objekta kot dejavnosti v odvisnosti od namena posameznega dela oz. prostora stavbe. Poslovni model obsega kot nosilce dejavnosti javno-zasebno partnerstvo in zadružni model organizacije vendar ostaja odprt tudi za ostale oblike podjetniških iniciativ, ki bodo prišle do izraza predvsem v kasnejših fazah obratovanja objekta.

 

2.2.1 Javno-zasebno partnerstvo

 

Javno-zasebno partnerstvo pride do izraza v primerih, ko se deležnik, ki je tudi lahko najemnik posameznega dela stavbe oz. prostorov obveže, da bo opravljal del dejavnosti za katero je registriran v skladu s pogodbo  na način kot je opredeljen v poslovnem načrtu oziroma kot ga bo opredelila lokalna skupnost na javnem razpisu za oddajo prostorov. V pogodbenem razmerju se opredelijo vložki deležnika pri čemer je mišljena predvsem oprema prostorov za opredeljeno dejavnost in poslovna razmerja kjer je poudarek predvsem na pravicah in dolžnostih obeh partnerjev v smislu zasledovanja opredeljenih ciljev.

 

2.2.2 Kooperacija 

 

Je primerna oblika sodelovanja vseh deležnikov, ki bodo vključeni v projekt kjer se preko pogodbenih razmerij opredelijo naloge in pravice članov. Delujejo kot združenje-organizacija, ki ne more v imenu in za račun svojih članov opravljati nobenih dobičkonosnih dejavnosti temveč je ustanovljeno s ciljem izboljšanja učinkovitosti in povečanja rezultatov oziroma pospeševanja pridobitnih dejavnosti članov združenja v tehničnem, organizacijskem in marketinškem smislu. Glavne opredeljene naloge kooperacije bi bile upravljanje z enotno blagovno znamko za proizvode in storitve, zbiranje in obdelava informacij, raziskava trga, promocijske dejavnosti, izdelava statističnih in obračunskih shem za deležnike, opredelitev skupnih standardov in normativov za produkte in njihovo enotno nastopanje do tretjih oseb, …

 

2.2.3 Zadruga

 

Zadružni model predvideva ustanovitev gospodarske družbe z.o.o.   za katero je primerno, da ima občina kot nosilec obnove in  upravljalec  tržnične dejavnosti večinski delež (primeren 51 % delež) medtem, ko je za ostale deležnike predvidena enakopravna zastopanost v zadrugi z enakimi ustanovnimi deleži predvsem zaradi lažjega vstopa in izstopa deležnikov. Za razliko od javno-zasebnega partnerstva kjer so točno definirane obveznosti partnerjev je zadružna oblika vodenja mišljena le kot krovna oblika, ki pod seboj združuje različne dejavnosti v katero se vključujejo nosilci le teh, fleksibilnost in predvsem tržno uspešnost pa zagotavlja z izstopom oz. vstopom novih deležnikov v odvisnosti od potreb in politike vodenja zadruge. Prav večinski delež občine zagotavlja to usmeritev. Po drugi strani pa je potrebno manjšinskim deležnikom, ki opravljajo posamezno dejavnost  zagotoviti optimalne pogoje za poslovanje in ustvarjanje dobička. Osnovni cilji zadruge kot nosilca dejavnosti so predvsem zagotavljati poslovanje na pragu rentabilnosti in ustvariti pogoje za prepoznavnost enotne lokalne blagovne znamke skozi vse produkte in storitve, ki jih bo le ta opravljala. Sedež zadruge je lahko v mansardnih prostorih, ki so predvidena za pisarniške namene.

 

2.2.4 Muzejska dejavnost

 

Del dejavnosti, ki se bo vršila v drugi etaži (muzejska dejavnost) je potrebno prepustiti zavodu „Galerija-muzej“ Lendava kjer pa se lahko izdelajo smernice na kakšen način jo opravljati in/ali vključiti še zunanje partnerje kot so društva ali drugi zavodi vse z namenom oblikovanja enotne ponudbe za celoten objekt.

 

2.2.5 Dejavnosti

 

Dejavnosti, ki se bodo vršile v dveh poslovnih prostorih, ki gledata na Glavno ulico in sta v zasebni lasti je potrebno prepustiti zasebni iniciativi vendar ju oblikovno in vsebinsko vključiti v enotno podobo objekta. Glede na to, da sta sedanja lastnika zainteresirana tudi za oddajo v najem (za g. Franca Oswalda je to edina alternativa) je nujen razmislek za večinskega lastnika in nosilca obnove možnost, vsaj časovnega subvencioniranja najemnine (rok enega leta) za bodoče najemnike, ki bi jih poiskal sam in sklenil tripartitno pogodbo za ta čas.

 

2.3  PRODUKTI IN STORITVE

 

„Hišo brez imena“  bodo v bodoče opredeljevali prav produkti in storitve. Le ti so prikazani kot zaključene celote po prostorih, ki so na razpolago na štirih etažah, ki jih vsebuje objekt. Celoten kompleks  v središču mesta je opredeljen v duhu trženja avtohtonih produktov katerim je osnova zdravje kot najbolj temeljna vrednota, ki opredeljuje tako duha kot telo. Objekt je tudi pod spomeniškim varstvom in tako že smernice Zavoda za kulturo iz Maribora kot skrbnika določajo pogoje obnove z materiali in na način, ki zagotavlja pogled v preteklost v duhu sodobnosti. To je pomembno zaradi tega, ker bo že sam obnovljeni kompleks tržni produkt s svojo pojavnostjo  in predvsem vsebino. Ni za odveč dodati, da bo mesto Lendava ena od redkih v širši okolici, ki bo tržnično dejavnost vršila v avtohtonem kompleksu iz 19. stoletja v središču mesta. In prav to je lahko ena od  konkurenčnih prednosti za privabljanje obiskovalcev.

 

2.3.1Etaža I. - kletni prostori (prostor št. 11)  

Prostor se odpira na Spodnjo ulico in je zaključena celota, ki ni povezana z ostalimi etažami. Sestavljata jo dva prostora, ki se navezujeta eden na drugega. Prvi z direktnim izhodom na ulico je velik  38 m2  in ga od drugega v izmeri 21 m2  ločijo le vrata. Predvidena dejavnost – žganjarna oziroma destilacija alkohola. 

 

Žganjarna z ustrezno opremo za proizvodnjo vinskega in sadnega žganja. Proizvodnja ni zahtevna je pa odgovorna in potrebno se je držati varnostnih pravil. Vsekakor mora upravljalec za uspešno delo poznati osnove kemije, fizike, biologije, varstva okolja ...  Poklic žganjarja ne obstaja, čeprav je potrebno, da izhaja iz živilske stroke, tako, da je dovolj v primeru zadruge ali kooperative, da deležniki oziroma člani upravljajo skupno destilacijsko napravo, ki je predvidena v večjem prostoru. Manjši prostor je predviden za skladiščenje in zorenje produktov. V primeru javno-zasebnega partnerstva je zasebnik lahko društvo (vinogradnikov, sadjarjev, čebelarjev …) oziroma samostojni podjetnik. Stremeti je potrebno k prvi varianti (društvo), ki že na začetku pritegne širši krog uporabnikov in z tem tudi razširja krog konzumentov in hkrati opredeliti stalne produkte, pod enotno blagovno znamko, ki bodo v zadostnih količinah in kvaliteti na razpolago kupcem. Proizvodnja za potrebe skupne blagovne znamke je butična kar pomeni odlične izdelke višjega cenovnega razreda za potrebe izboljšanja kulture pitja. Hkrati žganjarna vrši še uslugo žganjekuhe za zunanje uporabnike, iz njihovih surovin, katere storitev pa je sekundarnega pomena in mora biti podrejena osnovnemu namenu kot je opredeljen v uvodu poglavja. Dodaten vir zaslužka predstavlja še prikaz žganjekuhe za najavljene skupine turistov oziroma dnevi odprtih vrat (sejmi, prireditve, prazniki …) z prikazom postopka žganjekuhe in degustacijo.

Potrebna oprema in obseg proizvodnje se opredelita v razmerju do velikosti prostora, kjer bo osrednji prostor zavzemal destilacijski kotel, medtem, ko je druga oprema vezana na pripravo surovin in finalizacijo izdelkov. Prav tako je potrebno velik poudarek dati na design embalaže v katerih se bodo produkti tržili in njegovo sporočilnost. Glede na omejene možnosti proizvodnje glede na velikost prostorov je potrebno opredeliti prodajni asortiman največ do deset produktov, ki bodo prepoznavni brend žganjarne v širši okolici.

 

2.3.2Etaža II. - dvoriščni prostori (prostor št. 1,2,3,4,5,6, 13,14,14A,15,16,23,24)

Dvoriščni prostori se raztezajo pod celotnim objektom in so razen dveh (glej prilogo št. 14 in 16 obrazec Gurs K-3) vsi obrnjeni na dvoriščno stran. Ločene vhode imajo prostor št. 4, 3, 2, 5, 6,12, 13, 24, 23 in 14A med katerimi pa so nekateri prezidani in ne kažejo realne slike kot jo je imel objekt v času nastanka. Tudi pri opredelitvi dejavnosti bomo upoštevali nekdanje stanje in zaradi funkcionalnosti nekatere prostore združili. Tako bosta prostora 3 in 4 predstavljala enovit prostor kot tudi prostor 12 in 13, ki je nekoč bil enovit in se je v njem vršila peka kruha v krušnih pečeh. Trenutno je prezidan in tudi etažno lastniško razdeljen med občino in g. Oswalda, ki pa je izrazil pripravljenost, da se mu proti nadomestilu lastniško odreče oziroma zamenja za drug prostor. (glej pismo o nameri ?) . V poslovnem načrtu je upoštevan kot enovit prostor za potrebe pekarne (str.:   pekarna). Poseben primer predstavlja zasuti prostor med prostoroma št. 13 in št. 14, ki nima vidnega vhoda in tudi ne opredeljenega lastništva ne v zemljiški knjigi in ne na GURS-u. Vprašanje, ki se postavlja je ali ga ponovno izprazniti in opredeliti lastništvo in namembnost ali pa ga pustiti v obstoječem stanju in ga pri obnovi do konca zazidati. V poslovnem načrtu je njegova namembnost neopredeljena kajti kot je razvidno iz obrazca K-3 GURS je tudi v njihovih načrtih stavbe in delov stavbe voden pod nazivom „zasuto“

 

Oljarna (prostor št. 3 in 4) v izmeri 31,50 m2  je primeren za postavitev manjšega obrata pridelave bučnega olja. Ker gre v bistvu za predelavo bučnih semen in za edinstven proizvod – bučno olje pakirano v tri-štiri vrste embalaže, je najbolj primerna opcija, da je uporabnik prostora že uveljavljen proizvajalec, kateri bi vršil usluge predelave in proizvodnje le po potrebi in ob določenih sejemskih dnevih.  Najbližja obrata tovrstne proizvodnje sta v Turnišču (Mlin in oljarna Premuša) in Srednji Bistrici (Prevoz in oljarna Vučko s.p.), katera zadovoljujeta potrebe predelovalcev tudi Lendavske občine in sta tudi najbolj primerna, da vršita tovrstno dejavnost v opredeljenih prostorih. 

Zaradi vse večje popularnosti konoplje in lanu in njenih produktov se lahko kot rezervna varianta opredeli še tiskanje konopljinega, lanenega in orehovega olja, katere proizvodnje še ni v bližnji okolici in katere proizvodi so tudi vse bolj iskani na tržišču.

Seveda se tudi ta prostor že v osnovi opredeli in uredi tudi za edukativne, promocijske in turistične namene.

 

Sirarna in mlečni proizvodi (prostor št. 1 in 2) Kvadraturo v izmeri 35.50 m2  predstavljata dva prostora in sicer prostor št. 2 v izmeri 14 m2 z izhodom na dvoriščno stran, ki je predviden kot prodajalna  in je dovolj velik za postavitev potrebnih hladilnih vitrin za produkte in pa notranji kotni prostor št. 1 v izmeri 21,50 m2  v katerem se bo vršila mini proizvodnja in skladiščenje. Možnost priprave domačih izdelkov iz različnih vrst mleka (kravje, kozje, ovčje) tako svežih (vrhnje, skuta...) kot polsvežih in trajnih produktov je mišljena kot izpostava v omejenem obsegu za že uveljavljenega proizvajalca (npr.:kmetija in sirarna Mali raj Šalovci) oziroma za domačega kmetovalca z na novo registrirano dodatno kmetijsko dejavnostjo. Rentabilnost takšnega obrata zagotavlja predvsem sistem vnaprejšnjih naročil predvsem svežih in poltrajnih proizvodov z dostavo/prevzemih ob sejemskih dnevih. Hkrati prostor lahko služi tudi izvedbi delavnic priprave mlečnih in sirarskih proizvodov za zainteresirane.

V kolikor se izkažejo potrebe po razširitvi proizvodnega prostora se lahko prodajalna oz. prodaja mlečnih produktov preseli v osrednji prostor na tretji etaži, ki je predviden kot osrednja prodajalna trga oziroma „hiše brez imena“. 

 

Mesnica (prostor št. 5) v velikosti 23,76 m2 je predvidena za prodajo in predelavo mesa in mesnin izključno z domačim geografskim poreklom z dodatno ponudbo prodaje mesa rejcev drobnice (koze, ovce), konjskega mesa in zajcev. Vključitev katere od lovskih družin za dobavo divjačine kot dodatne ponudbe lahko še dodatno izpostavi enkratnost asortimana. Na področju Pomurja in tudi naše občine je kar nekaj rejcev govedi  na prosti paši, drobnice in zajcev kateri s svojo omejeno in sezonsko ponudbo ne pridejo  na urejeni trg, temveč meso prodajajo na domu ob zakolu oziroma v specializiranih mesnicah v večjih mestih. Tovrstno ponudbo najdemo le občasno v  trgovskih centrih v glavnem iz uvoza. Povpraševanje na trgu, posebej ob praznikih in v poletnih mesecih za kar nekajkrat presega ponudbo tudi zaradi tega ker ni nobenega certificiranega dobavitelja za širši trg. Mesnica z tovrstnim svežim mesom in njegovimi produkti je vsekakor novost v širši okolici in predvsem dobrodošla za gostince, ki so največji odjemalci tovrstnih produktov. Seveda je v prodajo potrebno vključiti tudi čim več trajnih avtohtonih produktov iz tovrstnega mesa, ki so primerni za prodajo v osrednji prodajalni.

Oprema in dejavnost mesnice vsekakor ostaja v domeni najemnika vendar je potrebno vztrajati na produktih, ki odražajo posebnosti ponudbe kot so opisane v prejšnjem odstavku.

 

Ribarnica (prostor št. 6) v velikosti 15.48 m2 popolnoma ustreza potrebam manjše ribarnice katero lahko uporabljata tako trgovec kot ribiška družina. Dovolj je, da je odprt dva do tri  dneve na teden, predvsem ob sejemskih dnevih in da v ponudbo vključuje tako svežo sladkovodno ribo kot standarden zamrznjen program. Prav zaradi vključitve ene od domačih ribiških družin s stalno ponudbo sveže sladkovodne ribe ob sejemskih dnevih (predvsem rib roparic) pridobi ribarnica dodatno vrednost. Ni za odveč premislek še o dodatni ponudbi proizvodov iz ribjega mesa kot so namazi, paštete, marinirane, vložene, dimljene in sušene ribe, katere ponudba praktično ne obstaja na našem področju in ki se kot poltrajni proizvodi lahko prodajajo še v osrednjem prodajnem prostoru.

 

Pekarna (prostor št. 12 in 13) Prostor je nekoč bil enovit in se je v njem že pred 2. svetovno vojno vršila peka kruha v krušni peči katera obstaja še danes v prostoru št. 12.  Vmesni zid je bil postavljen v osemdesetih letih in  na novo pridobljen prostor št. 13 je v privatni lasti g. Oswald Franca kot je razvidno iz izpiska zemljiške knjige. Zaradi ponovne namembnosti prostora v pekarno  s postavitvijo dveh krušnih peči je nujno omenjeni zid podreti in vzpostaviti enoten prostor veličine 36 m2, kajti le v tem obsegu zadovoljuje vsem potrebam dejavnosti peke na starinski način. Dejavnost peke avtohtonih produktov v krušnih pečeh brez dodanih aditivov in konzervansov je osnovna dejavnost pekarne, ki bo predstavljala stalno posebno ponudbo, ki jo moderne pekarne na konvekcijske peči ne premorejo in ji tudi ne morejo slediti. Povpraševanje  po tovrstnih produktih je vsak dan večje in se kaže tudi v vse večji peki kruha doma. Zaradi tega in tudi tradicije, da so lendavčani še v petdesetih letih prejšnjega stoletja nosili doma vzhajano testo v peko v skupno krušno peč, ki se nahaja v omenjenem prostoru je smiselno ponuditi to storitev tudi v bodoče. Ponudba mora temeljiti v 80. % na tradicionalnih dobrotah tega področja (dve tri vrste kruha, pereci, vrtaniki, krapci, klipiči …) in v 20. % na sodobnih produktih (žemljice, lepinje, …). Razen stalnih odjemalcev po naročilu, omejene ponudbe v skupnem prodajnem prostoru, ponudbe ob sejemskih dnevih se je potrebno osredotočiti na odjemalce, ki opravljajo gostinsko dejavnost in so locirani na najbolj obiskanih turističnih točkah.

V primeru prostih kapacitet je ponudbo smiselno razširiti še na slaščičarske izdelke pod katerimi so mišljena predvsem avtohtona peciva in kolači. (zlevanke, reteši ...)

Dodatna ponudba lahko obsega še oglede prikazov postopkov priprave pekarskih izdelkov in tudi delavnice za pripravo izdelkov, kurjenja v pečeh in samo peko. Smiselno je, da je najemnik oziroma koristnik prostorov že uveljavljen mojster pekarske obrti predvsem na tem področju. V bližnji okolici edina vrši peko na ta način Vegi Marija iz Žitkovec v okviru dopolnilne dejavnosti na kmetiji.

 

Dejavnosti domače obrti (prostor št. 14.) Prostor v velikosti 41 m2 se nahaja v severnem kotu objekta pod Glavno ulico. Sicer je med prostoroma namenjenima pekarni in tem prostorom še vmesni zasuti prostor velikosti cca 25 m2 kateremu namembnost ni dodeljena vendar se lahko v  fazi izdelave gradbenih načrtov, v kolikor se bo prostor odprl in izpraznil zmeraj priključi ali temu ali prejšnjemu prostoru oziroma obema. 

Prostor bo kot zaključena enota namenjen domači obrti oziroma razvoju rokodelskih spretnosti v okviru obujanja izdelave tradicionalnih izdelkov v skladu z modnimi smernicami iz gline, ličja, šibja, slame in podobnih avtohtonih materialov. Uporabnik/najemnik prostora je lahko eden ali pa jih je več, z že uveljavljeno dejavnostjo, vendar se mora/jo obvezati  k spoštovanju pravil, v okviru katerih je potrebno opredeliti enotno blagovno znamko za vse produkte katerih razvoj in design bo potekal v okviru dejavnosti tako v tem kot v ostalih prostorih. Eden od namenov je da prostor živi kot zaposlitveni center za ranljive skupine, ki težko najdejo stalno zaposlitev, lahko pa s strokovno pomočjo izdelujejo različne produkte za trg. V projekt je potrebna vključitev tudi mladih oblikovalcev, likovnikov, designerjev oziroma „trendseterjev“, ki bodo opredeljenim produktom dali videz in čar sodobnosti in predvsem uporabnosti. Sam enovit prostor mora biti prilagodljiv različnim namembnostim, tako, da ne zahteva velikih vlaganj glede opreme bolj pomembno je da združuje različne mojstre domače obrti, ki lahko generirajo ideje oblikovalcev v unikatne produkte iz enega ali več avtohtonih materialov in pri tem vršijo še vlogo mentorjev in učiteljev za tiste skupine nezaposlenih, ki bodo sodelovali v okviru raznih projektov v omenjenih delavnicah.

 

Kuhinja in pakirnica (prostor št. 16 oz. prostor št. 27 v zemljiški knjigi), ki se prav tako nahaja v severnem delu stavbe zraven prostora št. 14 in  meri 35,50 m2 . Kuhinja in pakirnica je splošen naziv za dejavnosti, ki  bi se naj vršile v omenjenem prostoru, bolj bi odgovarjal naziv v stilu „dobrote, ki jih ustvarja narava“. Prostor bi naj združeval butično proizvodnjo marmelad in džemov iz domačih surovin brez dodanega sladkorja (samo naravni sladkor), vložene zelenjave (izbor), medarna (polnilnica), čajnica (sušilnica in pakirnica) in zelišča in oreški (sušilnica in pakirnica).

Opremljen prostor zadovoljuje vse potrebe za navedene dejavnosti in iz nje izhajajoče produkte, ki so tržno zanimivi predvsem za goste in turiste mesta Lendava in širše okolice in zaradi trajnosti produktov lahko predstavljajo stalno ponudbo, tako v osrednji prodajalni kot v izbranih okoliških destinacijah. Najemnik oziroma uporabnik prostora je lahko zadruga ali društvo (v bližnji okolici jih je kar nekaj) oziroma posameznik/podjetnik, ki ima registrirano dejavnost in je lahko nosilec celotne ponudbe pod enotno blagovno znamko.

Ker gre za proizvodnjo oziroma produkte sezonskega značaja, ki niso na razpolago vso leto, se lahko v „mrtvi“ sezoni vršijo druge dejavnosti, ki so komplementarne z osnovno. Tako se prostor lahko uporablja v edukativne namene, kuharske tečaje, praktična predavanja o omenjenih produktih  in podobno.

 

Javni WC (prostor št. 14A in št. 23) v izmeri cca. 33 m2 se nahaja na dvoriščni strani ob arkadnem vhodu z glavne ulice. Nekoč se je del omenjenega prostora že uporabljal kot WC medtem, ko je drugi del služil za potrebe ledenice. Samo mesto Lendava nima javnega WC-ja vendar se že kar nekaj časa kaže potreba po njem predvsem zaradi vse večje turistične naravnanosti mesta. Pomanjkanje takšnega prostora pride najbolj do izraza ob večjih turističnih prireditvah (lendavska trgatev, bogračfest, Katarinin sejem ….) in ob obiskih večjih skupin turistov (avtobusi). Dejstvo je, da noben turistični objekt (muzej meščanstva, cerkev, sinagoga …) razen Gledališke in koncertne dvorane ne premore toaletnih prostorov za goste in glede na to, da prav objekt „hiše brez imena“ oziroma bodoče tržnice stoji v samem centru mesta okrog katerega so vsi navedeni turistični objekti je potreba po javnih sanitarnih prostorih več kot očitna. 

Razen tega zunanjega vidika je tudi tržnica prostor, ki je tesno vezan na sanitarije tako zaradi številnih ponudnikov kot tudi obiskovalcev. Predvsem zaradi svoje bodoče naravnanosti objekta in ponudbe v smeri zadovoljevanja potreb turistov so urejene javne sanitarije pomemben del te ponudbe. Upravljanje sanitarij  in nadomestila za uporabo je potrebno urediti posebej in bo predlog podan v naslednjih poglavjih.

 

Dvoriščni del – 430 m2  Kot enoten prostor, ki se v zgornjem delu z arkadnim hodnikom povezuje z Glavno ulico in v prihodnosti v spodnjem delu s široko tlakovanim stopniščem s Spodnjo ulico omejuje z severa, zahoda in juga stavba „hiše brez imena“. Na vzhodni strani je nekoč stal opečnat zid, katerega ostanki so vidni še danes in je mejil na sosednji gostinski lokal Kančal v današnji lasti g. Kančal Eve. Velikost in oblika prostora se uredita v skladu z smernicami Zavoda za kulturno dediščino medtem, ko je namembnost predvidena v glavnem za dejavnosti klasične tržnice. Same prodajne stojnice morajo biti premične oziroma mobilne kajti glede na to, da je predvidena dejavnost prodaje blaga na stojnicah le ob določenih dnevih (2-3 tedensko) je smiselno uporabljati dvorišče še za druge namene. Ograjenost le tega s treh strani  in zunanji  interier objekta z stopnicami, lesenimi balkoni in prehodi daje idealen prostor še za razne prireditve, manjše specializirane sejme (garažna razprodaja), degustacije in podobne dogodke.

Glede na to da je na vzhodni strani sosed delujoč gostinski lokal s tradicijo in kulinarično ponudbo je smiselno pustiti ta prostor odprt (brez ograje) predvsem zaradi tega, ker je jasno izražen interes lastnika  po vključitvi v enotno ponudbo objekta z gostinskimi storitvami, ki bi naj obsegala  avtohtono tradicionalno ponudbo kulinarike in pijač (vina, sokovi, žganja...).

Arhitekturna ureditev lahko predvidi še manjši privzdignjen prostor, ki bi služil kot oder za glasbene, gledališke in podobne prireditve.

 

2.3.3Etaža III. - 1. nadstropje

 

Prostori se raztezajo po celotnem objektu in jih lahko uvrstimo v dva sklopa. Prvi  sklop obsega prostore, ki se odpirajo na Glavno ulico na severnem delu in razen hodnika skozi katerega je prehod  iz Glavne ulice do drugega sklopa prostorov imajo vsi trije preostali prostori ločene vhode iz Glavne ulice in tudi predstavljajo zaključene enote, ki so še donedavna služili v trgovske oziroma storitvene namene. Prvi prostor, ki ga najdemo pod evidenčnimi številkami GURS-a obr. K-3, štev. 20, 21 in 26 je v lasti g. Simone Jaklovič-Hostej in kot poslovni prostor ga misli tudi v bodoče uporabljati v trgovske namene (glej pismo o nameri št.34  ). Pripravljena je tudi prostor prodati oziroma ga dati v najem v kolikor se izkaže potreba oziroma interes. Sosednji sredinski prostor je v lasti občine in bo njegova namembnost opredeljena posebej. Naslednji prostor pod evidenčno številko GURS-a obr. K-3, štev. 13 je v lasti g. Oswald Franca in ker ga uporablja le občasno ga je pripravljen dati v najem (glej pismo o nameri št.  13). Velikost prostora omogoča opravljanje trgovske ali obrtne dejavnosti v manjšem obsegu kot je čevljarstvo, zlatarstvo, urarstvo in v ta namen je priloženo pismo o nameri interesenta (glej pismo o nameri št. 34). 

Za oba prostora v privatni lasti je v primeru oddaje v najem primerno predvideti vzpodbude v obliki subvencioniranja najemnine najemnikov s strani lokalne skupnosti (razpis) za določeno obdobje (najmanj enega leta), predvsem zaradi tega, ker so v zadnjih desetih letih, trgovske in storitvene dejavnosti na Glavni ulici v Lendavi večinoma zamrle. Vzpodbude v obliki subvencioniranja najemnin je lahko eden od pomembnih dejavnikov revitalizacije mestnega jedra kamor spada tudi objekt „hiše brez imena“.

Drugi sklop prostorov do katerih se pride preko osrednjega hodnika, ki vodi iz Glavne ulice in preko stopnišča z dvorišča  predstavlja niz med seboj povezanih prostorov tako preko skupnega vzdolžnega balkona z ločenimi vhodi kot tudi notranji prehodi med sobami. Na balkonu je še ločen vhod s stopniščem v podstrešne prostore (etaža IV. - mansarda). Ker drugi sklop predstavlja zaključeno celoto med seboj povezanih prostorov jim je smiselno dati enotno vsebino kot sledi.

 

Muzej domače obrti (prostor št. 7, 8, 9, 10, 17 in 18)  Ker je stavba že sama po sebi zaščiten kulturni objekt v katerem so se že v preteklosti vršile tržne dejavnosti je smiselno povezati osnovno poslanstvo objekta z preteklostjo z postavitvijo stalne muzejske zbirke z etnološko vsebino s področja domačih obrti. Nosilec tovrstne dejavnosti v Lendavi je zavod „Galerija-Muzej“, ki v svojih depojih hrani nekaj materialne dediščine s tega področja, ki do sedaj še ni bila razstavljena, po drugi strani pa se v projekt lahko kot partnerji vključijo še društva s področja zbirateljstva oziroma posamezniki. Sklop šestih povezanih prostorov skupne površine 146 m2  lahko dovolj reprezentativno predstavi bogato etnografsko dediščino po posameznih področjih obrti. Hkrati se razstavljeni predmeti navezujejo na dejavnosti, ki so opredeljene v ostalih etažah in jo dopolnjujejo še z zgodovinskimi predmeti. Sam muzej ne predstavlja velik materialni vložek kar se opreme tiče, eksponatov za reprezentativen prikaz je tudi dovolj, hkrati pa lahko s pravilno politiko prodaje vstopnic v povezavi z ostalimi produkti prispeva znaten delež prihodkov. Tovrstna ponudba se navezuje tako na ostale turistične produkte kraja, kot tudi privablja dodatne obiskovalce (ne samo klasične turiste) kot so šolarji, obrtniki, podjetniki, kulturniki in podobno, ki po drugi strani predstavljajo potencialne stranke za vse ponudnike v objektu. Potrebno je vedeti, da muzejska dejavnost v zadnjih desetih letih postaja vse bolj vključena v osnovno dejavnost kulturnih, gostinskih, trgovskih in tudi poslovnih kompleksov po vsej Evropi (Slovenija je razen enega ali dveh primerov še zmeraj izjema) in kot taka prinaša dodano vrednost tako pri obisku kot tudi pri dohodkih.

V okviru drugega sklopa prostorov  namenjenega muzejski dejavnosti se nahaja še stopnišče v IV. etažo (št. 24 A priloga GURS, obr. K-3), ki ga predstavlja samostojen prostor z vhodom z balkona. Stopnišče bo pri prenovi  potrebno razširiti, ker je preozko in prestrmo, vendar kakršnakoli arhitekturna rešitev ne bo odvzela več kot 2-3 m2 ostalim prostorom.

 

Klasična trgovina (prostor št. 19 in polovica prostora št. 16 oz. št. 27 po zemljiškoknjižnem izpisku) Prostor namenjen trgovski dejavnosti v skupni izmeri cca 68 m2 ima dva vhoda in sicer je glavni vhod z Glavne ulice, stranski vhod pa se nahaja na prehodu oziroma hodniku, ki vodi z Glavne ulice v drugi sklop objekta in dejansko ni več potreben za osnovno dejavnost, tako, da se lahko zapre in s tem ohrani prostor enovit in poveča njegovo funkcionalnost. Glavni prostor poteka v obliki črke L in je razdeljen s prehodom na dva dela, vendar predstavlja celoto. V prvem delu je še vhod v manjši prostor v izmeri 9 m2, ki se lahko uporablja v pisarniške in garderobne namene. Prav tako se na glavni prostor navezuje še zunanji prostor na balkonu (cca 4 m2), ki je vršil funkcijo sanitarnih prostorov in ima tudi ločen vhod z zadnje strani balkona, vendar ga je smiselno v bodoče direktno povezati z prostori namenjenimi trgovini z enako funkcijo kot jo je vršil do sedaj.

Klasična trgovina predstavlja kombinirani sistem prodaje in vključuje tako samopostrežni način prodaje  v večjem delu prostora in klasični način prodaje preko pulta pri vhodu v prostore kot se je prodaja vršila nekoč. Prodajni pult je namenjen tako direktni strežbi kot tudi obračunu blaga na koncu prodajnih poti. Predstavlja tudi direkten kontakt z vsako stranko posebej, jo nagovarja in obravnava na neposreden način, vzpodbuja k impulzivnim nakupom že zaradi užitka, spremembe in doživetja tovrstnega načina prodajanja. Pri tem je potrebno poudariti, da mora videz in ureditev prodajnega prostora razen minimalnim sanitarnim pogojem ustrezati predvsem vsebini in sporočilnosti prodajnega asortimana. Tako zidovi kot tla in pa predvsem oprema morajo biti iz naravnih domačih materialov (predvsem les in kamen), funkcionalni in narejeni na mero kar pomeni, da že pred opremljanjem mora biti določen večji del prodajnega asortimana. Zaželjeno je, da se tudi pri obdelavi sten predvidi uporaba avtohtonih materialov kot so glineni premazi v kombinaciji s trstiko in plevami in tudi tla je potrebno ohraniti lesena kot so bila nekoč kajti na ta način še lahko dodatno poudarimo posebnost in butičnost ponudbe.

Glavnino asortimana bodo predstavljali izdelki s področja Pomurja katere osnova je opredeljena že pri dejavnostih, ki se bodo odvijale v sklopu »Hiše brez imena«. Poudarek mora biti na enotni blagovni znamki vsaj produktov, ki so povezani z dejavnostmi »Hiše brez imena« in morajo odražati odličnost, uporabnost in poreklo kraja ne glede na to, če gre za živilo, uporaben predmet ali le spominek. Zato je že pred začetkom obratovanja potrebno določiti enoten design embalaže za vse produkte pod enotno blagovno znamko, enoten slogan in prezentacijo produktov in storitev »Hiše brez imena« in predvsem prodajne poti o čemer bo pa več govora v naslednjih poglavjih.

 

2.3.4Etaža IV. – mansarda

 

Kot smo že omenili je vhod v mansardne prostore predviden s skupnega balkona kjer bo potrebno razširiti stopnišče. V uporabne namene je smotrno urediti le prednji del objekta, kateri zaradi širine in višine strešne konstrukcije nudi dovolj funkcionalnega prostora. Pri tem je potrebno poudariti da etažna lastnina v IV. etaži ni urejena in imata manjša solastniška deleža še ostala lastnika, tako, da je smiselna, še  pred obnovo, ureditev lastniških razmerij. Ker se nahaja poslovni prostor lastnice Simone Jaklovič-Hostej v III. etaži v skrajnem vzhodnem delu objekta se lahko le ta direktno preko okroglih stopnic poveže z mansardnimi prostori nad njimi in predstavlja zaključeno celoto, ki ni direktno povezana z ostalimi prostori objekta. Na ta način pridobi cca 21 m2 mansardnih prostorov, kar predstavlja večji delež kot je dejansko opredeljen njen solastniški delež v zemljiški knjigi. Drugi solastnik g. Oswald  Franc je pripravljen za dogovor oziroma zamenjavo kletnih prostorov z ustreznim deležem v mansardnih prostorih  v kolikor se ti funkcionalno opremijo v delu IV. etaže, ki ni predvidena za ureditev za potrebe dejavnosti »Hiše brez imena«. Na ta način se lahko ves prednji del IV. etaže funkcionalno razdeli na dva dela in sicer:

 

Kotlovnica (prostor št. 25 delno) v izmeri 10 – 15 m2 kolikor je pač potrebno za postavitev plinske kotlovnice za ogrevanje celotnega objekta. Smiselno je, da se kotlovnica postavi v mansardne prostore, ločena in skrita od vseh opredeljenih dejavnosti, ki bodo potekale v ostalih prostorih. Ker ne zahteva večjega prostora in se bo nahajala v bližini poslovnih/pisarniških prostorov je njeno upravljanje poenostavljeno in pod stalno kontrolo.

 

Poslovni/pisarniški prostori (prostor št. 25) uporabne površine okrog 76 m2 so predvideni za dejavnost poslovanja in upravljanja z objektom, čeprav je namembnost lahko tudi drugačna. V poštev pride še uporaba v stanovanjske namene, lahko služi kot galerija ali depo za muzealije ali kaj tretjega. Vsekakor je smiselno že na začetku predvideti, da bo objekt z vsemi svojimi dejavnostmi potreboval center od koder bo vodil poslovanje. Ne glede na prevladujoč poslovni model (zasebno-javno, zadruga, kooperacije…) sodelovanja deležnikov pri vodenju dejavnosti, bo za usklajevanje le teh, kreiranju poslovne politike, planiranju in sprejemanju načrtov kot tudi vseh ostalih dejavnostih potreboval manjšo ekipo 3 – 5 ljudi, različnih strokovnih profilov izobrazbe za uspešno vodenje in poslovanje »Hiše brez imena«. Te naloge v okviru posebnega podjetja, zadruge ali zavoda bo v začetni fazi pred, ob in po vstopu na trg potrebno opredeliti v dogovoru z vsemi sodelujočimi, vsekakor bodo pa vsaj na začetku v domeni glavnega investitorja, to je lokalne skupnosti oziroma občine. Pisarniški prostori in namestitev »vodstvene« ekipe v samem objektu bodo omogočali stalen stik in koordinacijo  z vsemi deležniki in takojšnje reakcije na vse probleme, ki se bodo v začetni fazi pojavljali v večjem obsegu in je več kot potrebno takoj odreagirati v smislu iskanja rešitev. V ekipi, ki bo pripravljala strategijo poslovanja in marketinške aktivnosti je potrebno imeti strokovnjaka za marketing, računalniško oblikovanje in design, pravne posle, finance in osebo, ki bo v enem opravljala tako tajniške kot ostale tekoče posle v odvisnosti od potreb. Dodelitev teh nalog, ki so lahko začasne narave, za določen čas, vendar nujno potrebne vsaj v prvem letu poslovanja je lahko v začetni fazi  v pristojnosti zavoda za turizem in razvoj, kasneje pa lahko preidejo na deležnike oziroma uporabnike prostorov.

 

 

3.RAZISKAVA IN ANALIZA TRGA

 

3.1  KUPCI

 

Nakupovanje je v sodobnem času postalo ena od oblik preživljanja prostega časa. Vse več je impulzivnih in doživljajskih nakupov in kupci tako od ponudnikov ne pričakujejo več zgolj gole ponudbe izdelkov na prodajnih policah temveč veliko več. Kupci želijo imeti pregledna, prijazna in v stilu urejena prodajna mesta v katerih bodo uživali, se prijetno počutili in tudi kaj doživeli. Še posebej so te stvari pomembne v manjših turističnih krajih kot je Lendava in to predvsem v ohranjenih mestnih jedrih, ki na ta način pridobivajo na aktualnosti tako za domačine kot za turistične obiskovalce. 

 

Glede na povedano lahko bodoče kupce in uporabnike storitev zajamemo v šest skupin in sicer:

3.1.1domače lokalno prebivalstvo

Bo vsekakor predstavljajo največji nabor interesentov za produkte in storitve „Hiše brez imena“. Hkrati predstavljajo stalne odjemalce, ki so vezani na domači kraj z vsakodnevno porabo predvsem živilskih proizvodov, kar bo tudi predstavljalo jedro ponudbe trga in tržnice. Prav obseg in stalnost tega segmenta kupcev lahko pripomore vsaj v začetni fazi obratovanja „Hiše brez imena“ k promociji in prepoznavnosti  ponudbe tudi za ostale skupine kupcev.

3.1.2Občasni prebivalci Lendave in okolice

Predstavljajo jih lastniki nepremičnin iz ostalih krajev Slovenije in Evrope, predvsem „vikendic“ oziroma stanovanjsko-gospodarskih poslopij v okoliških Dolgovaških in Lendavskih goricah. Prav tako se med njimi nahajajo lastniki stanovanj in samostojnih stanovanjskih objektov v samem mestu. Po zadnjem seznamu  je več kot tristo lastnikov, ki se s svojimi družinskimi člani in gosti zadržujejo v našem kraju v glavnem ob vikendih in vse bolj predstavljajo pomemben segment koristnikov ponudbe blaga in storitev mesta in okolice. Ker zaradi občasnosti bivanja, razen v manjšem obsegu, ne pridelujejo vrtnin in sadja, temveč le manjše količine grozdja in vina, iščejo vse potrebno, predvsem za preživljanje prostega časa, v okviru lokalne ponudbe. Prav tako so le ti večinoma ekološko osveščeni, dobro situirani in usmerjeni predvsem v iskanje drugačnee ponudbe kot jo lahko dobijo v obstoječih prodajnih centrih. Prav tako ne smemo zanemariti njihove funkcije ambasadorjev našega kraja, ki v domačem okolju stalnega prebivališča vršijo funkcijo promocije in propagande in s tem lahko pomembno vplivajo, tako v slabem kot v dobrem, k dobremu imenu in prepoznavnosti Lendave in v bodoče tudi „Hiše brez imena“

3.1.3Turisti iz turističnih destinacij

V bližnji okolici Lendave v radiusu 20 km se nahaja pet večjih turističnih kompleksov v okviru ponudnikov termalnega turizma in sicer: Moravci (Terme 3000 in Terme Vivat), Banovci (Terme Banovci), Lendava (Terme Lendava), Vučkovec Hrvaška  (Terme Sveti Martin) in Lenti (Lenti Termálfűrdő) v katerih se na letni ravni povprečno tedensko zadržuje okrog  5.ooo gostov. Med njimi so tudi številni, ki so koristniki privatnih turističnih aranžmajev in nameščeni pri zasebnih ponudnikih prenočitvenih zmogljivosti. Predstavljajo ciljno skupino, ki je stalno usmerjena v iskanje ponudbe tako domačih produktov kot storitev v povezavi z doživetji in utripom življenja domačega – lokalnega prebivalstva. Predstavljajo idealno skupino odjemalcev, ki jim je zaradi množičnosti in vsakotedenske menjave (povprečno preživijo 3.1 dni na eni od omenjenih destinacij) potrebno nameniti posebno pozornost s stalno prisotnostjo ponudbe „Hiše brez imena“ v kraju njihovega preživljanja dopusta.

3.1.4Organizirani prehodni obiskovalci v sklopu turističnih angažmajev, sindikalnih izletov, kulturnih ali športnih prireditev in podobno

Ker se objekt „Hiše brez imena“ nahaja v samem središču mesta, v neposredni bližini vseh ostalih pomembnih turističnih točk, (Cerkev sv. Katarine, židovska sinagoga, Gledališka in kulturna dvorana, muzej meščanstva...), ki so glavni cilj obiskovalcev pri organizaciji izletov v sklopu turističnih, sindikalnih ali drugih ponudnikov  in so vezani predvsem na avtobusni prevoz bo le ta s svojim videzom, ponudbo in predvsem doživetji predstavljala pomembno obogatitev tudi za te prehodne goste. Le ti so znani kot dobri konzumenti in uporabniki predvsem lokalnih produktov.

3.1.5Naključni obiskovalci kot so popotniki, kolesarji, športniki, individualni gostje...

Ponavadi evidence za ta segment potencialnih kupcev ni moč voditi prav zaradi njihove naključnosti, nepredvidljivosti in posebnosti. Vsekakor trendi zadnjih let kažejo na velik porast tovrstnih naključnih obiskovalcev po vseh krajih Evrope. Prav raziskovanje, doživetje, avantura in na te vzgibe vezana ponudba kraja so tisti momenti, ki prevladajo pri odločitvi o obisku. Tudi visoka ozaveščenost tovrstnih popotnikov glede avtohtone ponudbe, zdravega življenja, fizičnih aktivnosti pripomorejo k večjemu obisku prav določenih destinacij. Privabljanje tovrstnih obiskovalcev predstavlja poseben izziv, ki lahko bistveno vpliva na njihov porast predvsem zaradi njihove ozaveščenosti in izjemne angažiranosti na družabnih medijih.

3.1.6Externi kupci

Gre za kupce  blaga oziroma proizvodov izven domačega kraja. Predvsem gre tu za izbor produktov pod enotno blagovno znamko  vseh deležnikov v projektu, ki jih je mogoče zagotoviti v količinah, ki lahko zadovoljijo stalne potrebe odjemalcev od drugod. Ker gre pri vseh deležnikih za butično proizvodnjo je prav stalnost in obseg ponudbe, tisti moment, ki bo  zraven odličnosti in kvalitete produktov omogočal ekonomsko uspešnost. Tovrstni odjemalci so tako gostinski lokali, manjši specializirani trgovci delikates, sejemski ponudniki, podjetja (poslovna darila) ….

 

 

3.2VELIKOST TRGA IN TRŽNI TRENDI

 

V glavnem lahko produkte segmentiramo v tri skupine, ki v osnovi nagovarjajo enako skupino odjemalcev vendar je njihova potrošnja in predvsem obrat blaga in na njega vezanega kapitala različen. 

Prva skupina so produkti namenjeni  porabnikom sveže zelenjave, sadja, mleka in mlečnih proizvodov, mesa, rib, jajc … v glavnem svežih živil z kratkim rokom trajanja. Velikost trga za ta segment lahko merimo s številom prebivalstva, ki je primarni vsakodnevni uporabnik tovrstnega blaga, medtem, ko so ostali potencialni kupci opredeljeni v prejšnjem poglavju bolj naključni in bodo predstavljali večji delež v drugi skupini.

Drugo skupino  predstavljajo trajni produkti živilskega izvora, ki so posledica pridelave, predelave in obdelave živil. Vezani so na prvo skupino živil in predvsem na dejavnosti partnerjev, ki ponujajo produkte kot so olja, marmelade, čaji, destilati žganja, siri in podobno. Ta segment blaga nagovarja vse skupine obiskovalcev trga in tržnice in je stalno prisoten v ponudbi, medtem, ko je blago iz prve skupine bolj vezano na tržnične dneve in čas pridelave (sezonski značaj)

Tretjo skupino predstavlja uporabno blago, neživilskega izvora kot so produkti iz gline, keramike, ličja, lesa, lanu, konoplje in podobno. Sem lahko prištevamo še turistične spominke, nakit-bižuterijo (domačih oblikovalcev) in podobno.

Trg  zdrave prehrane pridelane na naravni način brez dodatkov (aditivi, konzervansi, kemijska obdelava …) kamor spada večina produktov v sklopu dejavnosti „Hiše brez imena“ bo služila kot osnova za opredelitev velikosti trga. Trendi po Evropi kažejo 10 in več odstoten letni porast prodaje zdravih (ekološko pridelanih) živil znanega izvora na kar vpliva vse večja ozaveščenost potrošnikov o tovrstnih načinih prehranjevanja.  Prav tako se Slovenija tradicionalno uvršča med neto uvoznice hrane, saj z domačo proizvodnjo ne zadosti svojim potrebam po kmetijskih proizvodih, kar nam najbolj nazorno prikaže spodnji graf kjer vidimo, da je prav pri zelenjavi najnižja stopnja samooskrbe.

 

 

Velikost trga lahko opredelimo s številom prebivalcev lendavske občine, ki znaša po podatkih iz leta 2013  – 10.669 prebivalcev od katerih jih je 3.299 delovno aktivnih. Znani so tudi podatki o številu gostov in opravljenih nočitev za leto 2012  iz katerih je razvidno, da je tega leta v Lendavi bivalo 30.669 gostov, ki so opravili 111.133 nočitev. Podatkov o ostalih segmentih potencialnih kupcev ni evidentiranih, vendar že na osnovi teh dveh podatkov lahko predvidimo velikost potencialnega trga za produkte „Hiše brez imena“.

Prav tako je po podatkih SURS-sa za leto 2012 znana povprečna letna poraba gospodinjstev za hrano, ki znaša 2.472,00 € oziroma 985,00 €/na prebivalca. Od tega zneska predstavljajo 85 % prav izdatki za meso in mesne izdelke, kruh in pekarske izdelke, mleko in mlečne izdelke, sir, jajca, sladkor, med in marmelada.

Iz vseh navedenih podatkov lahko predvidimo, da znaša povprečna poraba prebivalcev lendavske občine, ki jo na letni ravni namenijo za hrano 10,5 milijona €.  

Tuji turisti, ki so bili nastanjeni v hotelih in so prišli v Slovenijo na počitnice, so povprečno porabili 132 EUR (julij–avgust) oziroma 161 EUR (april), turisti, katerih razlog njihovega obiska so bili poslovni sestanki in tečaji, so porabili povprečno 193 EUR (julij–avgust), tisti, ki so Slovenijo le prečkali na poti v neko drugo državo, pa povprečno 121 EUR (julij–avgust) oziroma 92 EUR (april). Od teh zneskov so povprečno 17 % porabili za nakup hrane in pijače v trgovskih in gostinskih lokalih izven objektov nastanitev .  Ker so prav tuji turisti največji potrošniki lokalnih avtohtonih produktov in predstavljajo v strukturi gostov na področju Lendave 41 %   bomo upoštevali prav njihovo število in porabo. Na ta način pridemo do sledečih številk v kolikor upoštevamo povprečno porabo 120 €/dan kar predstavlja porabo turistov, ki so le prečkali Slovenijo.

111.133 nočitev/leto 2012 x 41 % = 45.564 x 120,00 € x 17 % izdatki za hrano in pijačo izven prenočitvenih zmogljivosti = 930.000 €. Poraba ostalih domačih gostov je nekje za 1/3 manjša vendar, če zaokrožimo števvilke dobimo podatek, da so uradno evidentirani turisti (plačniki turističnih taks) v letu 2012 porabili 1.500.000,00 € izven kraja nastanitev za hrano in pijačo.

Ta dva osnovna podatka (iz leta 2012) brez ostalih predvidenih potencialnih kupcev kažeta, da je osnovna poraba za tovrstne produkte na področju občine Lendava znašala okrog 12.000.000,00 €. Delež, ki bi ga lahko v bodoče pokrivale dejavnosti „Hiše brez imena“ lahko ocenimo vsaj na 5 %, v kolikor pa upoštevamo še ostale segmente kupcev in poti prodaje pa lahko dosega vsaj 7-8 % delež. 

Integrirano in predvsem ekološko kmetovanje in predelava tovrstnih produktov je trend, ki je prepoznan v urbanih okoljih in tudi vse bolj v manjših krajih na kar kažejo tudi aktivnosti velikih trgovskih verig, kjer vlagajo velika materialna sredstva v reklamne kampanje k predstavitvi lokalnih proizvajalcev in predelovalcev z imeni in priimki kot njihovih dobaviteljev lokalnega in na ekološki oziroma zdrav način pridelanih produktov. Prav te aktivnosti kažejo na preusmeritev pomembnega dela potrošnikov k domačim produktom

 

 

3.3    KONKURENCA

 

Konkurenco lahko razdelimo na dve skupini. Prvo skupino predstavljajo trgovske prodajne verige, ki so prisotne na področju Slovenije in drugo skupino predstavljajo individualni ponudniki ponavadi tudi pridelovalci in predelovalci tovrstnega blaga.

 

3.4 Trgovske verige

 

Na območju občine Lendava je prisotnih  šest trgovskih verig z živilskim blagom in sicer: Hofer, Lidl, Eurospin, Spar, Tuš-Kocet in Mercator. Prvi trije so diskontne prodajalne  kjer je prisotno blago pretežno  lastnih blagovnih znamk neslovenskega porekla, medtem ko so zadnji trije klasične samopostrežne prodajalne v katerih je v manjši meri zastopano blago lastne blagovne znamke in so pretežno naravnani na ponudbo slovenskih proizvajalcev in svetovno znanih blagovnih znamk. Tako diskontne kot klasične trgovske verige v zadnjih letih prav na področju  svežih in pol trajnih živilskih proizvodov vključujejo v svojo ponudbo prav  izdelke lokalnih ponudnikov, ki zadovoljujejo njihove kriterije in pogoje. Prisotnost tovrstnega blaga je v diskontnih prodajalnah le za vzorec, le toliko, da se lahko pohvalijo, da imajo vključeno blago s Slovenskim poreklom in ne predstavljajo resne konkurence pri trženju lokalnih, zdravih, avtohtonih produktov, medtem, ko pa ponudbo klasičnih trgovskih verig predstavlja znaten delež blaga domačih proizvajalcev pri čemer gre povečinoma za že uveljavljene blagovne znamke kot so Žito, Droga-kolinska, Ljubljanske mlekarne …. in katerih blago ne odgovarja popolnoma kriterijem, ki jih bo zasledovala ponudba blaga „Hiše brez imena“.

Večjo konkurenčno prednost predstavljajo bonitete, ki jo nudijo trgovske verige, v obliki akcij, popustov, segmentiranja kupcev (posebne ugodnosti za upokojence …), nabiranja točk in dobroimetij na karticah ugodnosti posameznega trgovca, prav tako promocijske aktivnosti, reklamne kampanje in oglaševanje v medijih predstavljajo znatno konkurenčno prednost, ki je ne bo moč preseči ne na regionalnem in ne na lokalnem področju. Čeprav večino teh aktivnosti pokrijejo prav dobavitelji preko pogodbenih obveznosti predstavljajo prednost, ki jo je moč ublažiti le z ubiranjem drugačnih tržnih in promocijskih akcij preko neposrednega stika z odjemalci in oblikovanjem baz podatkov o kupcih in kontaktiranjem pa tudi prodajo predvsem preko družbenih omrežij, kjer so stroški bistveno nižji in dostopni za vsakogar. 

Glede cen blaga in stroškov poslovanja je bistvena prednost na strani neposrednega poslovanja, ko prihaja do direktnega stika med proizvajalcem in porabnikom oziroma, ko je vmes prisoten le trgovec na drobno, kot je v določenem delu predvideno v poslovnem načrtu. Trgovske verige so vse centralno organizirane, kjer med kupcem in proizvajalcem nastajajo stroški posredovanja in sicer trgovcev na debelo, specialnih posrednikov oziroma zastopnikov, stroški centralnega skladiščnega poslovanja in dostave in predvsem stroški maloprodajnih mrež. Prav ti stroški so lahko velika prednost pri oblikovanju cenovne politike napram trgovskim centrom, kajti cena blaga je še zmeraj odločilen faktor pri odločitvi o nakupu določenega blaga.

Dodati je potrebno, da od vseh prisotnih trgovskih verig v Lendavi le supermarket Tuš – Kocet (franšizna prodajalna v lasti Kocet Marjana) ima posebej opredeljeno ponudbo lokalnih pomurskih proizvajalcev in predelovalcev predvsem pol trajnih in trajnih produktov (kaše, moke, olja ….) in zraven tega še lastno nabavo in proizvodnjo mesnin (dimljeno meso, tlačenke, klobase ….), katere ne najdemo v drugih prodajalnah trgovske verige Tuš. Povpraševanje po teh artiklih je privedlo do tega, da je v prodajnem centru Merkur v Murski  Soboti odprl specializirano samopostrežno prodajalno le tovrstnih izdelkov. 

 

3.5  Individualni ponudniki

 

Med individualne ponudnike lahko prištevamo samostojne kmetovalce z registrirano dopolnilno dejavnostjo, ki razen redkih izjem vršijo  prodajo le na domu. Le ti so pri ponudbi omejeni z dohodkom (1,5 povprečne letne plače na zaposlenega v republiki Sloveniji za preteklo leto) in jim ta dejavnost ni glavni vir dohodkov.

Vse več je kmetij oziroma kmetovalcev, ki so po Zakonu o gospodarskih družbah registrirani kot samostojni podjetniki ali družbe z omejeno odgovornostjo in se pretežno ukvarjajo s pridobitno dejavnostjo. Le ta je omejena oziroma specializirana le na nekaj proizvodov (npr: počitniška kmetija in čokoladnica Passero – Tešanovci) in v glavnem sami skrbijo za prodajo tako na kmetijah kot tudi preko drugih prodajnih kanalov – sejmi, specializirane trgovine …. 

Zadruge in zadružne trgovine predstavljajo osnovno obliko organiziranja in trženja kmetovalcev in ostalih predelovalcev živilskega blaga in tudi storitev. Po podatkih SURS-a iz septembra leta 2015 jih je bilo na področju Slovenije registriranih 385 največ s področja vzdrževanja in popravila motornih vozil (109 zadrug). S  predelovalno dejavnostjo se jih ukvarja le 33 in na področju kmetijstva, lova, gozdarstva in ribištva jih je organiziranih še 87 zadrug. Vse ostale se ukvarjajo z dejavnostmi, ki niso povezane z produkti in dejavnostjo, ki se bo vršila v „Hiši brez imena“.

Na področju Pomurja je edina zadruga, ki organizirano skrbi za odkup in prodajo sadja in zelenjave Samooskrba Pomurje z.b.o. iz Ljutomera ustanovljena leta 2014 in ne vrši predelovalnih dejavnosti temveč je njena osnovna dejavnost pravičen odkup in takojšnje plačilo ter posredovanje njihovih izdelkov trgovinam predvsem prodajni verigi Mercator in to zaenkrat nekaj prodajnim centrom v Ljubljani. Ostale trgovine v okviru zadrug so specializirane predvsem za prodajo kmetijske opreme, gnojil, semen, sadik in podobno.

Skupna značilnost vseh individualnih ponudnikov predvsem na področju Pomurja je omejena ponudba ponavadi specializiranih produktov, ki se nanašajo na osnovno dejavnost posameznega subjekta (primer: Oljarna Vučko Bistrica, Mlinarstvo Kolenko Gornja Bistrica, Društvo zeliščarjev Pomurja-čaji...) in  ponudba vezana na turistično-kmetijsko dejavnost v okviru katere poteka pridelava, predelava in tudi trgovska dejavnost v okviru manjše prodajalne, potujoče prodajalne in direktne prodaje specializiranim trgovcem (ekološka kmetija Rengeo Šalovci, turistična kmetija Mali raj Dolenci …). 

Poseben primer predstavlja trgovinica v okviru grajskega kompleksa Krajinskega parka Goričko, ki edina združuje in predstavlja ponudbo lokalnih rokodelcev domače in umetnostne obrti in pridelkov iz goričkih kmetij kot so vina, olja, čaji, med in medičarski izdelki in podobno. V svojo ponudbo imajo vključene še raznorazne spominke za promocijo Krajinskega parka Goričko. Ponudniki  ne nastopajo pod enotno blagovno znamko, embalaža je cenena in oblikovno zelo površna, cenovna politika je prepuščena posameznim ponudnikom in neenotna in prav tako je sam koncept trgovinice in posebej opreme boren, neizviren in odbijajoč.

 

3.6   Tržnice

 

V sosednjih upravnih središčih kot so Murska Sobota, Ljutomer in Gornja Radgona se stalno ali le občasno (Ljutomer) opravlja organizirana dejavnost v okviru tržnice, na klasičen način prodaje preko stojnic, različnih kmetijskih in ostalih izdelkov domače obrti, ki pa ne predstavlja resno konkurenco in je zato ne bomo posebej obravnavali. 

 

Na splošno lahko povemo, da zaenkrat na področju Pomurja ne obstaja koncept in  konkurenčna ponudba, ki bi v celoti zaobjela izbrano ponudbo izdelkov tako domače obrti kot živilskih produktov, jo predstavila na enem mestu, pod enotno blagovno znamko s prikazom procesov proizvodnje in jo nadgradila še z stalno kulturno ponudbo (muzej) in dogodki (tržnica, garažna prodaja, specializirani sejmi...) v enotnem zgodovinskem objektu registriranem kot kulturna dediščina kot je to predvideno v središču mesta Lendave.

 

 

3.7   VSTOP NA TRG IN STRATEGIJA RASTI

 

Tako kot pri načrtovanju in izgradnji prodajnih centrov na obrobju mestnih središč je tudi pri načrtovanju in obnovi objekta v središču mesta potrebno že v začetni fazi pristopiti k iskanju  deležnikov, ki bodo opravljali dejavnosti in sodelovali v procesu oblikovanja ponudbe in trženja produktov. Naloga investitorja je že v začetni fazi povabiti vse zainteresirane k skupnemu oblikovanju predvsem ponudbe in jim predstaviti koncept delovanja „proizvodno – prodajnega – storitvenega centra“ in trženja ne glede na obliko sodelovanja (javno-zasebno partnerstvo, zadruga, kooperacije, najem …). Prav ta enoten in izdelan koncept marketinških aktivnosti še pred odprtjem oziroma vstopom na trg je osnova za uspeh in profitabilnost tako centra kot vseh posameznih deležnikov. Temeljiti pa mora na predhodno dodelanem „merchandisingu“ pod katerim pojmujemo enotno opremljenost prodajnih mest, pravilno razporeditev ponudbe, prijetno ozračje in usposobljenost ponudbenikov, ki mora biti tako vizualna (enotno koncipirana  na tradiciji temelječa obleka prodajalcev in predelovalcev, ki so v kontaktu z odjemalci) kot strokovna. Na ta način se povečuje prodaja, znižujejo stroški dela, spodbujajo se impulzivni, nenamenski nakupi in s tem njihova vrednost in možnosti za nadaljnjo prodajo. Namen skupnega nastopa vseh deležnikov pri projektu je kupca k nakupu privabiti, ne pa ga k temu siliti, tako, da bo že ob prvem obisku prepričan, da so v ponudbi izdelki, ki jih potrebuje, da ga bo pričakal logičen razpored opreme in prodajnih poti, ki mu bo olajšal nakup, hkrati pa bo dobil informacije o novih/starih aktualnih trendih (glede prehrane, receptov, produktov, opreme...) in seveda konkurenčne cene. Prav celovita arhitekturna, oblikovna in sodobna ureditev exterierja in interierja v kombinaciji z enovito oblikovano in prepoznavno ponudbo blaga in storitev bo odločilen moment, ki bo privabljal tako stalne odjemalce, turiste kot tudi naključne obiskovalce ne samo na začetku temveč skozi vso obdobje poslovanja „Hiše brez imena“.

Najobičajnejša pot rasti in prepoznavnosti ponudbe objekta je večanje prodaje. Takoj ko se bo povečalo število stalnih strank je potrebno širiti in prilagajati ponudbo izdelkov (novi deležniki) in predvsem storitev. Prav poudarjanje osnovnih načel in principov na katerih temelji celotna ponudba kot so zdravje, avtohtonost, pristnost in doživetje skozi celoten proces prodaje in promocijskih aktivnosti je temelj za rast vseh ekonomskih kazalcev.

 

 

3.8    OCENA TRŽNEGA DELEŽA IN PROJEKCIJA PRODAJE

 

Že v poglavju o velikosti trga so opredeljeni podatki, ki opredeljujejo kupno moč in porabo tako prebivalcev Slovenije kot tujih turistov. Na ta način lahko opredelimo želeni tržni delež  v primerjavi z vsemi ponudniki tovrstnih produktov in storitev. Ker gre za diverzificirano dejavnost produktov in storitev je prav, da pri oceni ločimo dejavnosti in storitve, ki ne sodijo v kategorije, ki smo jih opredelili v poglavju proizvodi in storitve in so v pristojnosti najemnikov oziroma lastnikov dveh prostorov in pa tiste dejavnosti, ki niso povezane z osnovno in jo le dopolnjujejo (muzej, delavnice, ...) 

V tem primeru na podlagi statističnih – kvantitativnih in izkustvenih – kvalitativnih podatkov lahko ocenimo, da je že v prvem letu poslovanja dosegljiv cilj 7 – 8 % delež pri osnovni porabi prebivalstva v kombinaciji z porabo tujih turistov. Vrednostno bi ta delež znašal 960.000,00 € na letni ravni v neto (že odbiti DDV) znesku katerega največji del bi ustvarila trgovina v sklopu kompleksa, kjer je predvidena prodaja skozi ves teden. Dva do trije sejemski dnevi (npr. torek, petek in sobota) v okviru katerih bi stalno potekale tudi ostale dejavnosti v objektu, izven njih pa le po potrebi, predstavljajo manjši del vrednosti v skupnem prometu, glede na to, da bi se večina prodaje vršila le na prodajnih stojnicah na dvorišču objekta. V tem primeru gre za prodajo v večjem delu le zelenjave in sadja zunanjih ponudnikov/najemnikov stojnic (ne nujno kooperantov, zadružnikov …), ki pa ne vpliva bistveno na promet opredeljen pod osnovno dejavnostjo. Bolj kot višina prometa je važna razlika v ceni in katere stroške je potrebno z njo pokriti (povprečna minimalna marža v maloprodaji je 30 %  = 288.000,00 €).

Realno je možno načrtovati prodajo v višini, ki bo zagotavljala dobiček na koncu poslovnega leta in tudi predvideti možnosti za povečanje v odvisnosti od opredeljenih oblik poslovnega sodelovanja deležnikov in njihovih vložkov posebej pri zadružnem povezovanju  in posebej pri javno-zasebnih partnerstvih. Kooperativne pogodbe bodo le krovne pogodbe v katerih bodo opredeljene oblike sodelovanja kot je skupno nastopanje na tržišču, oblikovanje in prodaja pod enotno blagovno znamko, promocijske aktivnosti in podobno. Prednosti in slabosti lahko opredelimo s pomočjo SWOT analize.

4.SWOT ANALIZA 

 

Vsekakor je zaradi različnih dejavnosti in oblik sodelovanja in poslovanja deležnikov v objektu „Hiše brez imena“ primerno prikazati prednosti  in slabosti prav po segmentih, ki zavzemajo tako celoten objekt kot glavne oblike sodelovanja pri katerih se bomo osredotočili na javno-zasebno partnerstvo in ustanovitev zadruge.

 

4.1 „Hiša brez imena“

 

Z analizo celotnega objekta z vidika PSPN (prednosti, slabosti, priložnosti in nevarnosti) bodo prikazani tisti dejavniki, ki lahko po eni strani pripomorejo k uspešni zgodbi vseh vključenih deležnikov ne glede na njihovo dejavnost, kajti zavedati se moramo, da je prav obnova celotnega objekta z enotnim konceptom delovanja in nastopanja na tržišču tista primarna prednost, ki bo bistveno prispevala k uspešnosti posameznih deležnikov.

 

 

4.2     Javno – zasebno partnerstvo (JZP)

 

Združevanje javnega z zasebnim je predviden kot večinski model sodelovanja in poslovanja predvsem pri dejavnostih, ki so predvidene v I. In II. etaži objekta. Temelji na obnovi in pripravi ustreznih prostorov za predvidene dejavnosti s strani lokalne skupnosti in opremi prostorov ter izvajanju dejavnosti s strani zasebnih partnerjev, ki že do sedaj opravljajo predvideno dejavnost in imajo izkušnje in reference na trgu. Za urejanje področja javno-zasebnih partnerstev je pomembna konec marca 2014 objavljena Direktiva 2014/23/EU Evropskega parlamenta in Sveta z dne 26. februarja 2014 o podeljevanju koncesijskih pogodb. 

 

 

 

4.3     Zadruga in pogodbe o kooperaciji

 

Namen ustanovitve zadruge ni v ustvarjanju dobička temveč razvoj trajnostne lokalne preskrbe in zagotavljanje možnosti pravičnega plačila tako pridelovalcem kot proizvajalcem. Kot krovna organizacija deležnikom zagotavlja promocijo, prostor na trgovskih policah in predvsem kvalitetno izbiro lokalnih doma pridelanih produktov. Pogodbe o kooperaciji le nadgrajujejo sodelovanje vseh deležnikov z oblikovanjem skupne ponudbe blaga in storitev pod enotno blagovno znamko. Hkrati ta pogodba določa še razmerja v obliki obveznosti in dolžnosti tako med javnim (upraviteljem objekta, zavodi, društvi …) kot zasebnim predvsem pri skupnem nastopanju in zastopanju interesov  na trgu.

 

  

5.NAČRT TRŽENJA

5.1Strategija trženja in določanje cen

 

Trženje v večjem delu ponudbe temelji na osebnem kontaktu med ponudnikom blaga ali storitev in odjemalcem. Vsaj v začetni fazi je manjši del prodajnih aktivnosti usmerjen v prodajo kupcem izven lokacije objekta kot so restavracije, javni zavodi, specializirane in butične prodajalne in posameznikom preko internetne trgovine, kateri pa ima potencial, da v kasnejši fazi zavzame pomemben delež pri ustvarjanju stalnih prihodkov. Prav tako so predvidene predstavitve, degustacije in  prodaje preko specializiranih sejmov v večjih mestnih središčih in turističnih destinacijah v okviru že uveljavljenih prireditev po Sloveniji. Vse tri načine lahko opredelimo v tabeli za prva tri leta poslovanja

 

   

 

 

Direktna prodaja predstavlja tako prodajo produktov kot storitev v okviru objekta „Hiše brez imena“. 

V prodaja na daljavo je vključena prodaja preko internetne trgovine, tako produktov kot tudi storitev pri čemer je vključena tudi prodaja turističnih aranžmajev za obisk muzeja, delavnic in degustacij. V prodajo na daljavo spadajo tudi vsa naročila preko telefona, telefaxa in drugih oblik naročanja in  se vrši osebna dostava blaga do odjemalca.

Prodaja na sejmih predvideva sodelovanje na večjih sejemskih prireditvah po celotni regiji v okviru obrtne ali turistične zbornice ali v lastni režiji.

Gre za kombinacijo in sinergije tako klasičnih kot sodobnih tržnih poti pri čemer se je pa najbolj pomembno osredotočiti na enotno ponudbo in cenovno politiko ne samo pri blagu, ki se bo prodajalo pod enotno blagovno znamko temveč tudi in predvsem pri blagu sezonskega značaja.

Že v startu je predvidena vzpostavitev spletne trgovine v okviru enotnih predstavitvenih strani za celoten objekt. V oblikovanje in ponudbo spletne trgovine je potrebno že v pripravi vključiti vse deležnike, ki bodo skupaj z oblikovalcem in profesionalnim fotografom pripravili portal, ki bo aktualen, vizualno privlačen in predvsem sporočilno naravnan na potrebe, ki bi jih naj produkti zadovoljevali. Pri tem je potrebno vzeti v obzir tako vsakodnevne potrebe prebivalcev kot tudi specifične potrebe obiskovalcev – turistov in naročnikov zunaj regije. Predvsem stroški dostave in pošiljanja bodo pomembni pri oblikovanju cen za zunanje naročnike produktov.

 

Cene predstavljajo še zmeraj najbolj pomemben faktor pri odločitvi o nakupu. Vpliv cene na odločitev o nakupu in z tem na obseg prodaje pa lahko precej zmanjšamo z ostalimi prodajnimi klasičnimi aktivnostmi kot so oglaševanje, komuniciranje in predstavitve-degustacije in predvsem s sodobnimi tržnimi prijemi kot so povezovanje produktov in storitev, sodelovanje in edukacija pri ustvarjanju oziroma predelavi produktov in predvsem hitra odzivnost na specifične potrebe in pričakovanja vseh opredeljenih odjemalcev.

Ker gre za relativno nov poslovni model poslovanja, ki zadovoljuje različne potrebe in ga v  Sloveniji ne poznamo bo oblikovanje cen in predvsem struktura le te zelo pomembna za uspešnost projekta. Dosežena prodajna cena pri produktih pod skupno blagovno znamko bo koncipirana malce drugače kot je to opredeljeno v trgovini. Upoštevati bo potrebno, da razlika v ceni med nabavno oziroma proizvodno ceno in doseženo ceno na trgu  vključuje različne stroške poslovanja objekta kot so stroški vzdrževanja, promocije, delovanja zadruge … in bo potrebno na realnih podlagah, ki ji sedaj še ne poznamo narediti razdelilnik le teh. Ker pa je glavni motivacijski faktor zaslužek mora ta zadovoljiti minimalne kriterije donosnosti za vsakega deležnika.

Ker bo v okviru „Hiše brez imena“ vključen tudi javni WC je smiselno, da se pobira minimalno nadomestilo za uporabo (v višini enega €), ki se v obliki bona za popust lahko izkoristi pri nakupu v okviru objekta ali pa tudi izven (javni zavodi). Na ta način se vzpodbujajo dodatni nakupi, deležniki pri katerih so uporabniki uveljavljali popust pa na koncu dneva vnovčijo bone v višini 50% vrednosti pri izvajalcu dejavnosti. Ostalih 50 % se nameni za stroške vzdrževanja in čiščenja. Seveda so deležniki in ostali ponudniki blaga oziroma izvajalci storitev izvzeti iz teh stroškov in se jim dodelijo stalne kartice oziroma žetoni.

 

Na koncu je vseeno potrebno poudariti, da prodajne cene  morajo biti konkurenčne, pokrivati morajo stroške poslovanja, stroške razvoja in promocije in zagotavljati minimalni dobiček.

 

5.2Taktika prodaje

 

Pri prodajnih aktivnostih se je potrebno osredotočiti na vsako ciljno skupino posebej. Kot smo že povedali lahko odjemalce razdelimo na dva skupini in sicer prvo predstavlja lokalno prebivalstvo in poslovni subjekti v bližnji okolici in drugo občasni obiskovalci kot so turisti, popotniki, gostje itd. Obe skupini razen skupnih zadovoljujeta predvsem specifične potrebe, ki jim je potrebno prisluhniti in prilagajati ponudbo in s tem tudi prodajne poti.

Pri prvi skupini odločilno vlogo pri prodaji igra poznavanje njihovih preferenc in potreb. Ker gre za lokalne prebivalce, ki so stalne stranke, ki bodo najmanj enkrat tedensko koristili ponudbo in usluge deležnikov „Hiše brez imena“ se je potrebno osredotočiti predvsem na direktno ponudbo in prodajo na ta način, da priskrbimo čim več njihovih podatkov, predvsem v elektronski obliki (email, FB, twiter …), ki nam bodo omogočali direktno komuniciranje in stalno prisotnost pri zadovoljevanju in tudi kreiranju njihovih potreb. Za preizkušen način prodaje so se izkazali tedenski zabojčki s svežimi, lokalnimi in sezonskimi pridelki in izdelki, z dostavo na dom na osnovi predhodnih naročil, ki jih prakticirajo v dveh – treh krajih po Sloveniji (zadruga Dobrina Jurovski dol). Razen za posameznik je posebej ugoden ta način naročanja za gostinske obrate, restavracije, družbene prehrane in turistične kmetije.

Drugo skupino predstavljajo občasni obiskovalci med katerimi največji delež predstavljajo turisti. Prav ta občasnost in enkratnost obiska predstavlja priložnost za prodajo trajnejših, butičnih proizvodov, ki razen avtohtonega, zdravega in kvalitetnega produkta nudijo še možnost, da se seznanijo še z procesom proizvodnje in pokušnjo, kar je glavni motivacijski vzgib k nakupu, ki ga klasične prodajalne ne morejo ponuditi. Prav tako doživetje zgodovinskega ambienta celotnega kompleksa, obisk muzeja in ostalih turističnih lokacij v bližini lahko bistveno prispeva k prepoznavnosti blagovne znamke in z tem k večjemu prodoru na širši trg regije.

Ker gre pri celotni ponudbi za povezavo različnih samostojnih gospodarskih subjektov, ki že nastopajo na tržišču in bo jih večina v okviru „Hiše brez imena“ vršila le občasno, v manjšem obsegu, del svoje dejavnosti je potrebno opredeliti potenciale celotne ponudbe tako po širini kot globini asortimenta. Ti podatki bodo pomembni v kasnejših fazah nastopanja na trgu, pri širitvi obsega prodaje in predvsem pri osredotočanju na posamezne produkte, ki bodo izkazali največji potencial po rasti in donosnosti.

Primer: V okviru mesnice je predvidena prodaja drobnice – predvsem kozjega in ovčjega mesa, katere ponudba je v Sloveniji na organiziranem trgu zelo omejena. Verižna vertikalna povezava med tremi – štirimi rejci (na področju Pomurja jih je več kot dvajset, vendar v omejenem obsegu), klavnico-mesnico – in klasificirano in stalno ponudbo v okviru objekta  „Hiše brez imena“ lahko zelo hitro privede do premajhne ponudbe v kolikor se v okviru prodajnih poti vzpostavi sistem naročil manjših količin za posameznike in večjih za večje odjemalce kot so gostinski obrati v celotni regiji. Prav ponudba in distribucija v okviru že znanih prednaročil tovrstnega mesa za znane kupce omogoča sinergijske učinke in konkurenčnost, ki pravzaprav na tem področju še ne obstaja. Tovrstno meso je možno kupiti le enkrat, dvakrat na leto iz uvoza v eni od trgovskih prodajnih verig ali pa od posameznih rejcev vendar ne na kilogram ampak kot celoto.

 

5.3Oglaševanje in promocija

 

Odprtje tovrstnega objekta predstavlja dogodek, ki si zasluži pozornost vseh tiskanih in avdiovizualnih medijev po celotni državi, prav zaradi tega, ker je koncipiran kot prodajni, zgodovinski, kulturni in izobraževalni center, ki ohranja tradicijo produkcije in trženja na eni strani in po drugi strani ponuja sodoben pristop k doživljanju različne ponudbe na enem mestu. Hkrati nagovarja širok spekter potrošnikov, tako, da je kot začetni in odločilen korak pri tovrstni brezplačni promociji potrebno izkoristiti prav odprtje objekta.

Na tem začetnem koraku je potem potrebno graditi nadaljnjo promocijo objekta in oglaševati predvsem produkte in ponudbo v obliki dogodkov  pri čemer je potrebno posebej opredeliti plačljive oglase in promocijske aktivnosti od brezplačnih.

Brezplačne aktivnosti namenjene promociji pa tudi oglaševanju omogočajo predvsem spletni portali. Seveda je osnova za koriščenje le teh vzpostavitev sodobnih internetnih strani, ki morajo biti multimedijsko koncipirane z povezavami na vsa relevantna družabna omrežja kot so you tube, facebook, twiter, pinterest, instagram in podobno na katerih bo potrebno ažurno objavljanje in mreženje „prijateljev“ objekta „Hiše brez imena“. V vse bolj digitaliziranem svetu bo prav koriščenje tovrstnih medijih, v poznejši fazi tudi proti plačilu, odigralo pomembno vlogo pri trženju produktov in storitev v okviru objekta. Zaradi tega je potrebno že v začetni fazi opremiti vse produkte kot tudi samo zgradbo in storitve, ki se bodo vršile v njej z QR codo („hiter odziv“ coda) s pomočjo katere bomo uporabniku preko njegovega mobilnega telefona in čitalnika omogočili takojšen dostop do vseh informacij, ki jih potrebuje v zvezi z produktom, storitvijo ali objektom. Hkrati bo QR coda predstavljala še povezavo do internetnih strani v okviru objav pri  plačanih oglasih.

Plačljivi oglasi, predvsem v prvem letu poslovanja, se morajo osredotočiti na lokalne medije posebej v času večjih dogodkov, ki privabljajo v mesto večje množice obiskovalcev (Bogračfest, Lendavska trgatev, Šparglijada...). Interakcija obiskovalcev ob takih dogodkih je mnogo večja v kolikor se le ti na njo pripravijo preko oglasov in vabil in pušča mnogo večji občutek ugodja, ki zahteva ponovitev še ob naslednjih dogodkih.

Prav tako je velik medij lahko tudi avtocesta, predvsem za popotnike, v kolikor je preko reklamnih panojev ob vhodu in izhodu iz mesta prisotna stalna ponudba, ki jo nudi kraj. Pri tem stroški promocije bremenijo lokalno skupnost, ki v odvisnosti od zaporedja dogodkov mora skrbeti za prepoznavnost kraja in ponudbe z menjavo podob in besedil v več jezikih vsaj enkrat na mesec.

Pri ponudbi sezonskega blaga in produktov se  je smiselno posluževati še reklamnih letakov, katere strošek  distribucije po gospodinjstvih na lokalni ravni ni prevelik in se lahko vkalkulira vsaj enkrat na mesec v stroške poslovanja vseh deležnikov. Takšno oglaševanje je še zmeraj aktualno predvsem za starejše prebivalce.

Brošura ali prospekt ima vlogo predstavitve objekta, ponudbe in dogodkov in jo je smiselno uporabljati pri nagovarjanju turistov na turističnih destinacijah v bližnji okolici. Pri tem je potrebno dati poudarek grafičnemu oblikovanju in posebej prevodom besedila vsaj v dva tuja jezika, ki sta najbolj v uporabi pri gostih.

Stroški oglaševanja in promocijskih dejavnosti ne bi smeli presegati 10 % povprečne marže (razlike v ceni), ki jo bodo ustvarjale vse dejavnosti objekta „Hiše brez imena“. Ker je merjenje učinka tovrstnih dejavnosti na kratek rok večkrat zavajajoč in nerealen pokazatelj bo ga potrebno meriti na letni ravni, čeprav se bodo kratkoročni učinki pokazali po vsaki izvedeni akciji.

 

6.MANAGEMENT

6.1Organizacijska shema

 

Podana organizacijska shema predstavlja celoten organigram funkcioniranja „Hiše brez imena“ in vključuje tako zunanje partnerje kot tudi nosilce dejavnosti med katerimi osrednjo vlogo nosi prav zadruga kot upravljalec in glavni nosilec dejavnosti. Kot ustanovitelja nastopata po eni strani lokalna skupnost (občina) oziroma v njenem imenu zavod za turizem in razvoj in po drugi strani manjšinski deležniki kot so kmetje (z registrirano dopolnilno dejavnostjo), obrtniki (samostojni podjetniki, registrirana popoldanska obrt), gospodarske družbe (d.o.o.), društva in zavodi in zainteresirani posamezniki. Ob ustanovitvi zadruga potrebuje finančna sredstva za zadostitev zakonskim zahtevam, pokritje stroškov ustanovitve in ostalih povezanih stroškov. Predvsem pa potrebuje ta sredstva za nabavo stalnih sredstev in materiala za začetek delovanja. Obvezni osnovni delež za vstop v članstvo je lahko v višini 200,00 €   vendar z pogojem, da lokalna skupnost ali v njenem imenu Zavod za turizem in razvoj zadrži 51 % lastniški delež napram vsem vplačanim obveznim osnovnim deležem. Ni nenavadno, če pravila družbe predvidevajo različne obvezne deleže za različne kategorije članstva, na primer za pravne in fizične osebe.

Lokalna skupnost kot večinski lastnik in nosilec obnove objekta oziroma v njenem imenu Zavod za turizem in razvoj ima pomembno vlogo kot stranka pri sklepanju javno – zasebnih partnerstev, najemnih pogodb, režimu upravljanja in vzdrževanja objekta in tudi pri koriščenju objekta za kulturne, družabne in ostale prireditve (npr. kvalifikacije za svetovno prvenstvo v kuhanju bograča).

Ker je v okviru projekta predvidena še muzejska dejavnost smo v organizacijski shemi predvideli javni zavod Galerija – Muzej Lendava kot skrbnika in lastnika (delno ali v celoti)  muzejske zbirke in Zavod za turizem in razvoj oziroma v njenem imenu zadrugo kot  upravljalca in nosilca poslovanja (odpiralni čas, vstopnine, prikaz...). Delitev funkcij je smiselna glede na to, da je muzej tematski in vezan z vsebino na dejavnosti, ki bodo potekale v ostalih prostorih. 

Sedež zadruge je predviden v mansardnih prostorih objekta kjer so predvidena štiri delovna mesta. Delovna mesta pokrivajo različna med seboj povezana področja delovanja in zahtevajo izkušene kadre. Direktor zadruge razen osnovnih zakonsko in v statutu opredeljenih nalog bo imel osrednjo afirmativno vlogo pri uveljavljanju blagovne znamke preko funkcij povezovanja in kooperacij, cenovne politike, odnosov z javnostjo in promocijskih aktivnosti. Seveda bo pri vodenju in upravljanju moral slediti opredeljenim ciljem in strategiji.

Glede opredeljenega obsega poslovanja in večplastnosti odnosov tako z deležniki kot zunanjimi dobavitelji in kupci je predvideno delovno mesto računovodje, ki obvlada osnove prava. Poleg finančnega poslovanja, vodenja saldakontov in priprave bilanc in poslovnih izkazov je prav, da prav ta oseba skrbi za pripravo pogodb, ki bodo osnova blagovnega in finančnega poslovanja, vlaga izvršbe proti neplačnikom in podobno.

K uspešnosti poslovanja prav gotovo vpliva delovno mesto tržnika – ekonomista, ki razen osnovnih nalog kot so nabava, prodaja, distribucija in raznorazne marketinške aktivnosti, skrbi še za pripravo kalkulacij, vzdrževanje kooperacijskih pogodb, pripravo oglaševalskih  in promocijskih aktivnosti in podobno.

Oblikovalec-programer je najbolj inovativno delovno mesto, ki preko oblikovanja in designa produktov, spletnih strani in spletne trgovine ter komuniciranja  preko družabnih medijev bistveno pripomore k uspešnosti poslovanja. 

Trgovina v III. etaži zahteva razen poslovodje še dva do tri prodajalce z ustrezno ekonomsko izobrazbo kajti razen osnovnih nalog v okviru trgovske dejavnosti so predvidene še dodatne naloge kot so upravljanje tržnice in javnih sanitarij (pobiranje pristojbin), skrb za oglede muzeja (prodaja kart, vodenje ..), vzdrževanje, hišniška opravila in podobno.  

 

 

6.2Nagrajevanje, spodbude, pravice in omejitve

 

Za razliko od udeležbe v dobičku kapitalskih družb, kjer se dobiček deli glede na vloženi kapital, se v zadrugah dobiček deli glede na prispevek člana k temu dobičku, torej glede na promet, opravljen prek zadruge. Cilj zadruge sicer ni maksimizacija dobička, zato je poslovanje zadrug praviloma takšno, da je dobiček rahlo pozitiven, pravila zadrug pa pogosto omejujejo možno višino izplačila na določen odstotek celotnega dobička, večji del pa se zadrži kot rezerva.

Tudi nagrajevanje zaposlenih je poleg osnovnih pogojev, ki jih določa zakonodaja in panožne pogodbe praviloma potrebno vezati še na variabilni del, katere višina se veže na merljive kazalce uspešnosti poslovanja in se izplačuje v enakih odstotkih vsem zaposlenim ne glede na delovno mesto. Kriteriji, ki določajo uspešnost morajo biti merljivi in dostopni vsem zaposlenim, prav tako rezultati poslovanja. 

Upravni odbor in predvsem nadzorni odbor opredelita in spremljata pravice deležnikov in zaposlenih v zadrugi in prav tako omejitve. Pri tem je posebno pozornost potrebno usmeriti na pravila, ki določajo vstop in izstop v zadrugo in vplačila oziroma izplačila deležev, prav tako kako zagotavljati večinski delež lokalne skupnosti oziroma Zavoda za turizem in razvoj v lastniški strukturi, nagrajevanje vodilnega kadra po individualni pogodbi, trajanje mandata oziroma pogoje za  odpoklic in podobno.

 

6.3drugi deležniki, pravice in omejitve

 

Predvideno organizacijsko strukturo predstavljajo še zunanji deležniki, ki vstopajo v njo preko javno-zasebnih partnerstev ali kot najemniki. Zelo pomembne so opredeljene  pravice in omejitve v pogodbenih razmerjih, ki morajo zagotavljati enotno politiko vodenja procesov predelave, proizvodnje in storitev na podlagi enotno opredeljenih meril prodajne politike, embalaže, sloganov, posredovanja in zastopanja ter predstavljanja navzven. 

Tovrstna pravila niso potrebna pri stalnih ali občasnih koristnikih stojnic na dvorišču ob sejemskih dnevih, kjer bo potrebno izdelati le poseben pravilnik o pogojih najema (letni, sezonski ali le občasni najem, cene najema, prenos pravic), režim obnašanja in trženja, skrb za čistočo in podobno.

 

7.FINANČNI NAČRT IN EKONOMIKA POSLOVANJA

 

7.1Profitni potencial in predpostavke finančnih projekcij

 

Kot smo že opredelili v poglavju o velikosti trga je po statističnih podatkih osnovna poraba za prehrambene izdelke s strani prebivalcev občine Lendava (leto 2013) znašala 10.500.000,00 € in s strani evidentiranih gostov v turističnih objektih na področju občine Lendava še 1.500.000,00 € (izven objektov nastanitve). Ta podatek in tržni delež v višini 7-8 %, ki je realno dosegljiv že v prvem letu poslovanja  bodo nam služili kot osnova pri predpostavkah za izdelavo bilance stanja, poslovnega izida in tudi za predviden izkaz denarnih tokov. 

 

Prav tako so relevantni podatki, ki jih bomo upoštevali pri profitnem potencialu prikazani v spodnji tabeli pri čemer je zagotovo najbolj pomemben povprečna neto plača na prebivalca v občini Lendava, ki je v povprečju nižja kot  v Sloveniji, vendar kaže konstanten trend rasti.

Izhajajoč iz zgornjih podatkov in v kolikor upoštevamo 7 % tržni delež, ki ga lahko realno pričakujemo že v prvem letu poslovanja iz naslova prodaje prehrambenih artiklov predvsem v  trgovini v okviru objekta, pridemo do zneska  840.000,00 € (12.000.000 x 7 %). V ta znesek niso upoštevani prihodki iz naslova proizvodi neživilskega izvora, storitve, pristojbine, najemnine,vstopnine …  in podobno. Le te lahko ocenimo v pavšalnem znesku do višine 100.000,00 € na letni ravni.

 

 

 

Povprečna marža v trgovini na drobno znaša 30 % in na tej osnovi bomo gradili profitni potencial tudi v našem primeru, posebej zaradi tega, ker se večinoma izognemo vse tistim stroškom in razlikam v ceni, ki jih poberejo prevozi, trgovina na debelo, distributerji … in prav tako so razlike v ceni pri produktih neživilskega izvora, kot tudi pri najemninah, pristojbinah, vstopninah enkrat višje od nabavnih cen oziroma stroškov, ki jih morajo pokriti. Vendar ob predpostavki 30 % povprečne razlike v ceni pridemo do zneska 282.000,00 € (940.000,00 x 30 %), ki bo služil kot osnova za pokritje vseh tekočih stroškov poslovanja. Koliko realen je ta podatek je težko predvideti, vendar temelji na tistih minimalnih realnih predpostavkah, ki jih lahko izluščimo iz statističnih podatkov in   neuradnih podatkov, ki smo jih pridobili iz poslovanja trgovskih verig in to poslovalnic na področju Lendave. Optimistična varianta, recimo za muzej, ki bo deloval v sklopu objekta, bi bila najmanj 20.000 prodanih vstopnic po 2.00 € na obiskovalca, kar predstavlja po zadnjih podatkih iz leta 2015, da ga bo obiskal le vsak drugi turist, ki prenočuje na področju občine Lendava. Čeprav tudi to ni pretirano pričakovanje smo pri naših predvidevanjih upoštevali le 10.000,00 € prihodkov iz te dejavnosti in ne 40.000,00 € kot je predvideno v optimistični varianti. Glede na to da gre za stalno postavitev muzejske zbirke ta prihodek zadovoljuje vsa pričakovanje in tudi pokriva stroške obratovanja v kolikor bo muzej v pristojnosti predvidenega upravljalca.

Pri fiksnih stroških bodo največji delež zavzemali osebni dohodki za zaposlene. Predvidenih je osem delovnih mest in če pri kalkulaciji teh stroškov upoštevamo povprečno bruto plačo, ki je februarja 2016 na področju republike Slovenije znašala 1.575,00 € bruto, dobimo znesek 151.000,00 € katerega lahko zaradi nadomestil za prevoz na delo in malico zaokrožimo na 160.000,00 €. 

Velik delež stroškov bo v prvih letih poslovanja predstavljala še amortizacija predvsem zaradi opreme prostorov in še morebitni stroški financiranja dejavnosti. Pri tem je potrebno opozoriti, da v projekcijah in bilancah niso upoštevani stroški obnove objekta, opreme in ureditve prostorov, ki niso predvidene za potrebe zadruge in stroški ureditve dvorišča in okolice (dostavna mesta, parkirni prostori, plato nekdanje trafike Lutarjevih…). Najverjetneje bodo ti stroški bremenili lokalno skupnost v kolikor ne pridobi sredstva  za obnovo na razpisih EU. Prav na področju financiranja EU projektov regionalne politike so te možnosti največje. Kar šteje, je evropska dodana vrednost, vpliv na zaposlovanje, inovativnost in prispevek h gospodarski konkurenčnosti regije in prav vse te aspekte ta projekt obnove in predvidenih dejavnosti vsebuje že v osnovi.

Stroški vzdrževanja, ogrevanja, električne energije in drugi materialni stroški so opredeljeni v razmerju do podobnih stroškov kot jih imajo podobne zgradbe z približno enako površino in načinom ogrevanja in smo jih lahko pridobili od lastnikov (zgradba Eko-parka na Glavni ulici, gledališka in koncertna dvorana, Galerija-muzej Lendava).

Ostali stroški kot so pisarniški material, pošta, telefon, računalniško – programsko vzdrževanje in podobni so podani pavšalno tudi v razmerju do primerljivih podatkov, ki so bili dosegljivi.

Ker gre predvsem pri opredeljeni trgovski dejavnosti za prodajo blaga lokalnih pridelovalcev,  proizvajalcev in predelovalcev tako v sklopu objekta, zadruge ali javno-zasebnega partnerstva in vključevanju lokalnih produktov zunanjih partnerjev na osnovi kosignacijskih pogodb, zaloge blaga ne bodo bistveno bremenile tekočega poslovanja. Odpoklici blaga se bodo dejansko obračunavali tedensko z kratkimi roki plačila ( 8 – 15 dni valutni rok) tudi zaradi zagotavljanja boljših izhodiščnih cen blaga in vrednotenja blaga v povezavi z prodanimi količinami, kvaliteto, razlike v ceni, zadovoljstvom pri kupcih, reklamnimi akcijami in vključevanjem v sistem blagovne znamke.

Vsekakor, kar je najbolj važno, predvidena razlika v ceni pokriva vse fiksne in variabilne stroške in pušča maneverski prostor za predvidene dejavnosti izgradnje blagovne znamke in promocije objekta „Hiše brez imena“.

 

7.2Predvidena bilanca stanja

 

Bilanca stanja je zelo poenostavljena prav zaradi pomanjkanja relevantnih podatkov, ki se bodo po prvem letu poslovanja že izkristalizirali. Vrednosti posebej pri opredmetenih osnovnih sredstvih, stroških, drobnemu inventarju in podobno so vzete iz ponudb na on line straneh in iz evidenc  pisarniške opreme  in stroškov v sklopu Zavoda za turizem in razvoj. Prav tako je  predvidena oprema za opravljanje dejavnosti v sklopu zadruge narejena na osnovi dejavnosti, ki bi jo le ta naj opravljala. Odstopanja so lahko v obsegu do 50 %  navzgor ali navzdol in bo jih potrebno upoštevati in vključiti v popravke, ko bo projekt v fazi obnove (izgradnje) v zaključni fazi.

 

Nabavno vrednost neopredmetenega sredstva, nastalega v sklopu dejavnosti, sestavljajo stroški, ki jih povzroči njegova zgraditev ali izdelava, in posredni stroški njegove zgraditve ali izdelave, ki mu jih je mogoče pripisati. Gre predvsem za vrednost izgradnje blagovne znamke in njenih koristi. 

 

Opredmeteno osnovno sredstvo je sredstvo v lasti ali finančnem najemu, ki se uporablja pri ustvarjanju proizvodov ali opravljanju storitev oziroma dajanju v najem ali za pisarniške namene ter se bo po pričakovanjih uporabljalo v več kot enem obračunskem obdobju. Nabavna vrednost, ki jo sestavljata nabavna cena  in morebitni stroški z usposobitvijo sredstva (računalniki in programska oprema) predstavljata tisto vrednost v bilanci stanja, ki bo v prvem letu delovanja najbolj bremenila   računovodske izkaze. V našem primeru bomo med opredmetena osnovna sredstva upoštevali opremo trgovskih prostorov, opremo pisarniških prostorov,  in opremo prostorov v sklopu zadružnih dejavnosti v katero je zajeta tudi računalniška in programska oprema. Finančni najem (dostavno prevozno sredstvo) je opredeljen s stroški anuitet.

 

Zaloge predstavljajo znesek vrednosti blaga in materiala v trgovini in predvidenih delavnicah. Ker bo večina blaga na skladišču in v trgovinskem prostoru na konsignaciji (do odjave bremeni dobavitelja) le te ne bodo predstavljale bistveno obveznost. Vsekakor smo v bilanci upoštevali vrednost zalog v višini 1/12 predvidene letne realizacije. 

Kratkoročne poslovne terjatve smo opredelili kot terjatve do kupcev (gospodarske družbe, podjetniki,...) in za vstopni DDV pri  opravljanju trgovske dejavnosti v sklopu objekta. Glede na predvidene krajše plačilne roke smo opredelili tudi te stroške v višini 1/12 letne realizacije prometa povečane za vstopni DDV.

 

 

BILANCA STANJA

 

 

 

Denarna sredstva na transakcijskem računu in v blagajni so predvidena v višini 50 % mesečne realizacije.

Lastniški kapital je izkazan glede na predvidene vplačane obvezne deleže zadružnikov v prvem letu poslovanja, medtem, ko je v drugem in tretjem letu povišan za predvideni minimalni dobiček. 

Med kratkoročnimi obveznostmi so zajete obveznosti do dobaviteljev in zaposlenih katere so izkazane v enaki višini kot kratkoročne poslovne terjatve, kar je na nek način smiselno glede na enak časovni okvir zapadlosti. Drugi del predstavljajo kratkoročne finančne obveznosti – kratkoročni kredit s katerim bo potrebno zagotavljati tekočo likvidnost.

 

7.3predviden izkaz poslovnega izida

 

Predviden izkaz poslovnega izida v poenostavljeni obliki prikazuje prihodke, odhodke in poslovni izid v  triletnem obdobju ter pokaže, kako uspešno podjetje uporablja razpoložljiva sredstva oziroma kakšna je uspešnost poslovanja podjetja. 

Za prvo leto smo predvideli prihodke od prodaje v višini 940.000,00 € katere osnova je prikazana v prejšnjem poglavju. Rast v višini 10 odstotnih točk na letni ravni je pričakovana v kolikor bodo upoštevane vse smernice in bo predvidena  gospodarska rast ostala v okvirih napovedi Urada republike Slovenije za makroekonomske analize in razvoj (UMAR).

 

 

Največji delež med odhodki predstavlja nabavna vrednost blaga v trgovski dejavnosti. Med materialnimi stroški so zajeti vsi stroški energentov, drobnega inventarja, pisarniškega materiala in podobno. Med večje stroške storitev lahko prištevamo promocijske aktivnosti in stroške vzdrževanja. Predviden je tudi strošek najemnine obračunane s strani lastnika oziroma nosilca obnove objekta. Kot je razvidno že iz bilance stanja bo potreben najem dolgoročnejšega kredita (50.000,00 €) in še kakšnega kratkoročnega katere stroški so zajeti med drugimi poslovnimi odhodki.

Dobiček iz poslovanja je predviden že v prvem letu, čeprav lahko nepredvideni dogodki in nabava sredstev, ki niso zajeta v bilanci stanja privedejo do negativnega stanja oziroma izgube. Ker gre za novo dejavnost in podjetje, je nemogoče predvideti vse potrebne izdatke za zagon dejavnosti. Po drugi strani pa lahko na izid vplivamo s povečano prodajo, kot je predvidena, lahko odpadejo stroški najemnine v kolikor bo projekt sofinanciran iz evropskih sredstev, stroški amortizacije se lahko razporedijo na daljše obdobje v okviru računovodskih standardov in podobno. Vsekakor je bolj pomembno izkazati pozitiven denarni tok, kar bomo opredelili v nadaljevanju.

Davek na dobiček v višini 17 % je obračunan šele v tretjem letu poslovanja.

 

7.4predviden izkaz denarnih tokov

 

Čeprav je smiselno načrtovati denarne tokove le v kratkoročnem obdobju do največ enega leta in predvideti tekočo likvidnost smo v spodnji tabeli predvideli prikaz za tri letno obdobje in sicer za prvo leto po mesecih in za naslednji dve leti skupaj.

 

Kot je razvidno iz tabele v prvem letu poslovanja prejemki ne bodo zadoščali za pokritje vseh stroškov predvsem v mesecu februarju in decembru, ko bo potrebno tekočo likvidnost pokrivati s pomočjo kredita oziroma prolongiranja rokov plačila v dogovoru z dobavitelji. Pri obračunu obresti smo upoštevali maximalno obrestno mero, glede na to, da je še zadružno podjetje brez bonitet, tako za dolgoročni (8,00 %) kot tudi kratkoročni (4,00  %) najeti kredit.    

Predvideli smo pozitivni denarni tok, predvsem na račun visokega začetnega deleža denarnih sredstev, ki izvira iz vplačanih osnovnih deležev zadružnikov in lokalne skupnosti. Kot vidimo, se že v tretjem letu poslovanja ta delež povrne in se lahko nameni za druge namene.

Izkaz denarnih tokov

 

 

7.5Finančni kazalniki

 

Kritična tveganja katerim bi bilo izpostavljeno podjetje-zadruga oziroma poslovanje celotnega objekta, vključujoč možne probleme, ovire, kot tudi alternativne aktivnosti za odpravo le teh v okviru finančnih kazalnikov nismo posebej opredelili. 

Cenovna tveganja in pričakovan donos sta zaradi večjega dela zalog blaga na konsignaciji prevaljena na ramena dobaviteljev in delno tudi odjemalcev. Obrestna tveganja so minimalna in v naslednjih petih  letih ni predvidenega zadolževanja po spremenljivi obrestni meri, medtem, ko je za začetni  dolgoročni kredit obrestna mera fiksna. 

V največji meri bo izpostavljenost kreditnim tveganjem možno minimalizirati z preverjanjem bonitete odjemalcev ob sklenitvi posla, pred realizacijo naročila in stalno preverjanje bonitet stalnih kupcev z odloženim plačilom. Tudi razpršenost odjemalcev od katerih ni predvideno, da bi kateri presegel več kot 5 % prodaje v koledarskem letu zmanjšuje odvisnost od posameznih kupcev. Prav tako je z predvideno zaposlitvijo računovdje-pravnika omogočena vsakodnevna spremljava stanja terjatev in takojšnji postopki izterjave v primeru prekoračitev rokov zapadlosti.

Glede na prevladujoči trend povpraševanja v celotni evropski skupnosti po lokalni samooskrbi, na integrirani in ekološki način pridelani hrani in produktih iz nje, je 7 % tržni delež dosegljiv v zelo kratkem obdobju. Takšen delež zagotavlja rentabilnost vseh dejavnosti v okviru objekta na daljši rok in ponuja priložnosti za razvoj in širitev.

Prav tako nismo posebej prikazali točke preloma oziroma vzvode, ki bistveno vplivajo na dobičkonost in rentabilnost poslovanja prav zaradi družbene vloge objekta in pretežno zadružnega načina poslovanja, ki ne temelji prvenstveno na ustvarjanju dobička, temveč na drugih vrednotah, ki smo jih že izpostavili v okviru poslovnega načrta.

8.ANKETA IN PISMA O NAMERI

 

Za podkrepitev upravičenosti obnove celotnega objekta za potrebe predvidenih dejavnosti in nasploh koncepta kot je predstavljen v poslovnem načrtu smo izvedli anonimno anketo med prebivalci občine Lendava in opravili intervjuje tako z obema preostalima lastnikoma objekta, kot z nekaterimi zainteresiranimi najemniki in deležniki v okviru dejavnosti objekta. V ta namen smo pripravili pisma o nameri   v katerem deležniki jasno opredelijo svoj namen sodelovanja v okviru  predvidenega koncepta kot je opredeljen v  poslovnem načrtu.  Prav tako podpirajo oblikovanje enotne blagovne znamke, strukture povezovanja in skupnega nastopanja tako na lokalnem tržišču kot tudi širše in preselitev dela dejavnosti  v okvir objekta. Tudi ustanovitev zadruge pod pokroviteljstvom (beri. večinskim deležnikom) s strani lokalne skupnosti, kot nosilcem dejavnosti se jim zdi dobra ideja, ki jo velja preizkusiti v praksi in v katero bi se vključila večina majhnih pridelovalcev, predelovalcev in proizvajalcev opredeljenih produktov v projektu.

Namen ankete je bil, da na čim bolj nevtralen način dobimo podatke o dosedanjih navadah glede preskrbe z prehrambenimi artikli, glede potrebe po drugih virih preskrbe in ponudbi na enem mestu,  podatke o družinskem proračunu, ki ga na mesečni ravni namenijo za zadovoljitev teh potreb in predvsem o osveščenosti in željah po nakupu zdrave, lokalno pridelane hrane z znanimi in preverljivimi ponudniki. Pri tem je potrebno poudariti, da je večina rezultatov bila v okviru pričakovanj oziroma predvidevanj, ki smo si jih ustvarili preko znanih statističnih podatkov (SURS) in poizvedovanj preko spletnih strani in osebnih razgovorov z že uveljavljenimi ponudniki tovrstne ponudbe na ravni regije Pomurja. Ohrabrujoča sta dva podatka in sicer, da kar 43 % anketiranih čuti potrebo in si želi tovrstne ponudbe v okviru, kot smo opredelili v vprašalniku, prodajno-obrtnega centra v starem mestnem jedru Lendave (namenoma nismo uporabili izraz tržnica, ker je asociacija pri anketirancih preveč ozko opredeljena) in podatek, da kar 31 % svoje zdravje oziroma dobro počutje povezuje z lokalno pridelanimi živili in produkti.

Oba dokumenta, pismo o nameri in rezultati ankete sta lahko dober smerokaz, kako je potrebno že pred oziroma najkasneje med obnovo objekta in njegovo otvoritvijo informirati javnost in deležnike v ponudbi o vseh vidikih tovrstnega projekta. Pri tem je poudarek na vrednotah, lokal patriotizmu in ozaveščanju lokalne skupnosti o prednostih tovrstne ponudbe.

 

Pripravil: Koren Franc